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驗屋程序
發布日期:2007-03-05
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驗 屋 程 序

房屋買賣過程中,加上驗屋這條件,漸漸普遍起來,但由於驗屋行業仍不停發展和改進,政府也仍沒有正式法律管制,加上在房屋買賣過程中,有買家、賣家,還有他們雙方地產從業員,各方有不同觀點,各自保護自己利益,是可理解,但有時也產生不必要誤會和衝突,謹藉地產金頁,以驗屋師角度,與各位詳談,更希望能引起讀者回應,令驗屋行業能提供更適合和專業的服務。

在驗屋行業未普及前,買家往往靠自己經驗或找一位對房屋較有認識的親友,看看房子而下決定,有時忽略了大問題,有時則將小缺點化大,白白走失一間自己喜歡的屋。

專業驗屋服務約在卅年前,在美國的紐約州開始,正式的專業驗屋的協會----美國驗屋師協會(AmericanSocietyofHomeInspectors)在一九七六年成立,一直推動驗屋行業,今年初在加斯維加斯慶祝成立廿五週年,千多來自美、加兩地驗屋師聚在一起數天,交流經驗。

安省的驗屋師在一九八七成立,但在成立初期,因人數不多,資源缺乏,要依靠美國驗屋師協會的資源,會員要通過美國驗屋師協會考試,和符合該會工作經驗要求,才能成為正式安省驗屋師會會員,驗屋範圍和驗屋師的專業操守,也照足美國驗屋師協會的。

在一九九四年安省政府通過驗屋師法,讓安省驗屋師協會自行審核會員資格,而只有通過安省驗屋師協會考試,和符合該會工作經驗要求,才能成為安省註冊驗屋師(REGISTEREDHOMEINSPECTOR),從那時開始,安省驗屋師協會便正式行政獨立。

安省驗屋師協會只有權力籃管其下會員,非會員是不受到安省驗屋師協會的專業操守管制。而在安省任何一個人都可提供驗屋服務,但只有安省驗屋師協會合資格會員才有資格為註冊驗屋師。

當然,有許多非註冊的驗屋師都提供到專業的服務,但像其它行行業一樣,也有許多缺乏專業知識的人土提供非專業驗屋服務。

註冊驗屋師自願經過考試,審核才成為註冊驗屋師,每年交年費,及完成指定的進修,才可保持註冊驗屋師資格,目的是提高自己知識,並提供一定山水準的專業驗屋服務。註冊驗屋師要依安省驗屋師協會的驗室範圍標準工作,也要嚴守該會專業操守。

安省驗屋師協會的專業操守要求所有會員要守法、誠實地去工作,對賣、買家,地產從業員都要公平,尊重。要向人客提供忠誠的意見,不能猜測。會員不可以給任向人介紹費,也不可以收取其他人土的金錢。

會員不可以修補在驗室過程中找到的任向問題,也不可在驗屋工作中去接其它工作,例如裝修。安省驗屋師協會的專業操守是要求各會員能提供中立和忠實竟見,註冊驗屋師也絕少介紹維修技師,務求避免任何利益衝突的誤會。


安省驗屋師協會的驗室範圍標準,仍依足美國驗屋師協會的標準,該標準沿用廿餘年,不停修改,是北美最多驗屋師採用,也可算較合理和完整,它考慮到大部份買家的要求,和驗屋師在合理環境、時間內可做的,而定下驗屋要檢查項目。下星期我們一起看看這驗屋範圍標準。

上星期我們談到安省驗屋師協會的驗室範圍標準是北美最多驗屋師取用的,它將房屋分成九個系統﹕結構、屋頂、屋外、電力、水力、暖氣、冷氣、保暖和室內。

驗屋師會在安全環境許可下,表面視察每一個系統,驗屋師不會搬動任向物件,也不可能看到牆內或天花板上、地面下的損壞,在有限的短短兩小時時間內,和滿佈家具的屋內,驗屋師會盡力而為,重點檢查,集中結構和其它較大的捐壞,也注重安全。

註冊驗屋師在驗屋後要依安省驗屋師協會的驗室範圍標準規定給買家一份書面佈告,將即日房屋狀況作一交代,也會一一寫下短期內要大修理的項目。不過天氣、保養和其它看不到的因素,都影響房屋各系統的壽命,故此驗屋師無法肯定各系統仍可用多久,驗屋過程中,可察覺到不少缺點,協助買家加深認識欲買的房屋,但絕無法將所有缺點盡找出來,驗屋公司和驗屋師也無法作任何保證。

註冊驗屋師對房屋各系統有基本認識,但非每個系統的專家,我們電力的認識比電力技師少許多,同樣其它系統知識也比該行技師為少,故此若發現某系統有大問題時,會建議買家請該系統技師深入審查.

當然,最理想的驗屋,是每系統都由該系統的技師負責,但極可能要數日時間,費用也要數千,絕大部份買家都不願意付這費用,賣家也不願房屋讓人驗數天。

安省驗屋師協會的驗室範圍標準,是依上述環境而定下,讓註冊驗屋師能對公眾提供比較劃一驗屋服務,由於註冊驗屋師不會修理房屋,也不轉介,立場會公正和可信。但若買家欲深入審查房屋,則應找各系統技師檢驗。

下星期我們詳談安省驗屋師協會的驗室範圍標準內各系統包括的項目。

上兩星期我們談到安省驗屋師協會的驗室範圍標準是北美最多驗屋師取用的,它將房屋分成九個系統﹕結構、屋頂、屋外、電力、水力、暖氣、冷氣、保暖和室內。

在結構系統方面,註冊驗屋師會視察房屋的地基牆、內牆、外牆、地面、屋頂和其它結構成員,看看它們有沒有下沉、移動的跡象,是否有損破。註冊驗屋師沒有時間詳細去仔細去計算房屋設計是否妥當,我們會憑經驗去考慮房屋結構有沒有移動,若有的話,是否短期內有危險否。我相信結構是驗室過程中最重要的部份,房屋結構苦出了問題,修理費會很貴。

註冊驗屋師可以在地面檢查屋頂,也可能爬上屋頂視察,大部份註冊驗屋師都深知從地面看和屋頂看,有大分別,會爬梯子檢查屋頂,若屋頂不太斜,會在屋頂上走走來檢查,若太斜,則只能站在梯子上從屋頂邊檢查,我們會特別注意煙囪、天窗和其它駁口部份。在冬天屋頂被雪遮蓋,我們則無法檢查屋頂,但會盡量用屋齡和其它間接方法,令買家有大概情況,作出心理準備。

註冊驗屋師會視察車房、外牆,留意有沒有損壞和裂縫,若有的話,則要看看其對房屋的結構和安全有影響否。本欄在地庫漏水系列,談過屋旁地勢影響地庫地庫漏水甚大,註冊驗屋師會同買家一起看看屋旁地勢(超過百份之九十五的房屋都有些地方向屋內斜),並提供其它將雨水引誰房子建議,務求減少地庫漏水機會。

在電力系統方面,註冊驗屋師以安全為重點,會視察電線及其接駁是否安全,會測試部份插蘇,看看電線是否接駁正確,也開關部份電燈,我們也會將電箱的蓋打開(看圖),觀察是否有不安全的地方。

下星期我們會談安省驗屋師協會的驗室範圍標準餘下系統包括的項目。

註冊驗屋師會檢查暖氣爐,並開動它,觀察其運作是否正常,也會視察暖氣爐的廢氣排氣系統,以免廢氣留在室內,影響健康。我們會用些少時間與買家分享暖氣系統維修的細節,務求暖氣系統可用更久,居住更安全。

假若房屋有中央冷氣系統的話,註冊驗屋師會檢查它,盡辦法找出其年紀和馬力,在夏天會將它開動,但當室外溫度在攝士十五度以下,則不可以開動,以免損換系統中的壓縮器。

註冊驗屋師會視察表露的保溫材料,留意房屋,包括頂樓的通風系統,會開關廚房、浴室和洗衣房的抽氣機。

房屋內的來水和去水系統當然也需要視察,看看水管材料,是否有老化或破損。會沖沖所有座廁,開關水龍頭,我們會在浴室內,將所有水龍頭打開,並同一時間沖廁,觀察水壓降至那程度,也好讓買家看到水壓情況。

另外,會視察室內的牆、天花板和地板,看看有沒有損破,有水漬否,特別是地庫,超過百分之七十的地庫牆,都有水漬,許多時我們都要用一段時間,向買家解釋,地庫漏水,並非表示房屋結構出了問題,許多時只要將雨水引離房子,便能解決,有時屋主已將問題解決了。

壁爐和其煙囪都屬檢查範圍之內。我們也會開關部份門窗,留意走火的途徑有沒有被防盜窗花封閉了,並提出煙霧警報器和一氧化碳警報器的重要和正確安裝位置。

上數星星期我們詳談了安省驗屋師協會的驗室範圍標準,領略到驗室像人每年到家庭醫生檢查身體,註冊驗屋師也會詳細講解房屋要留意的地方,及維修要點。

註冊驗屋師會將各點詳例,但不會作合格或不合格決定,專業的註冊驗屋師更不會提議該房屋可買否,註冊驗屋師對屋價更屬門外漢,不會對屋價作任向評論。

房屋各系統情況,在買賣房屋決定中,只佔一個考慮點,買家要集合所有長短、利害,才可下決定。而且房屋各系統情況可能已反映在大家議定的屋價上。註冊驗屋師的佈告上,也不會指出賣家要修理的項目。也不會將驗屋佈告給賣家,若有任向技術上問題需要向賣家講解,註冊驗屋師也會先知會買家,大家同意,才接觸賣家。

買家必須在整個驗屋過程中與驗屋師一起,可大大增加自己對準備買的房屋認識,也可親眼看到房屋的缺點,註冊驗屋師深明每間屋都有缺點,多樂意現場講解其嚴重性,及解決的方法,買家有了這現場資料,較容易下正確的決定。

故此,買家不適合在驗屋過程中,費神去考慮裝修細節,先了解房屋,然後才慢慢美化、改善它。在驗屋那天,也盡可能不邀請親友到場,除了會分心外,我們亦要尊重賣家,屋仍然是賣家的家,許多屋主都不喜歡一批不約而來的"陌生人",大家在講價還價過程中,己可能產生了枝節,盡量不要再破壞彼此關係,對大家都好,若有親友一定要加入驗屋行列,事先要得到賣家同意為佳。

驗屋過程需要二至二小時半,要預足時間,經驗的註冊驗屋師,通常都預約滿整日時間,故要依時到場,以便有充足時間驗屋。驗屋師會沿一個緊密步驟工作,會逐步和逐個地方進行,這些步驟已行了無數次以上,務求將房屋重要部份全部檢察,註冊驗屋師對於美觀的地方,大多不重視,小缺點也多不理會,若你見到有掛心的地方,可告知驗屋帥。

每一間屋都有缺點,當了解某些缺點後,不要掛在心中,以免忽略了其它缺點,也不宜即時告訴賣家去更正,每個人都視自己的家為城堡,不易在眾人面前接受自己房屋有缺點。但並不表示買家不可爭取自己的權利,待整個驗屋過程完後,註冊驗屋師會將各缺點放入佈告裡。

若有缺點,而在房屋買賣合約內的條款裡講明賣家要負責修理的話,買家可按照該條款向賣家作出合理要求,當然由地產從業員以專業方法提出,像開價還價那時一樣,成功機會大許多,買賣雙方亦可減少正面磨擦機會。



 
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