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發布日期:2007-03-05
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房子的改變
各類型外牆建造方法
房屋面積計算
屋主心思
籬笆法
屋宇擁有權
土地規劃法
UFFI保暖材料
白蟻
土壤污染審核
安省新屋保障計劃

房子的改變

百多年前建的房子

房屋的建造方法和形色,隨著時代的進步,材料的轉變和人的生活方法改變,也不停地更改,近期的轉變更多和快,在以下數星期,讓我們一起從多倫多房屋的建造方法,看看她的歷史。

多倫多百多年前所起,現在仍留存的房屋,多數帶濃厚歐洲的色彩,大間、多設有工人廳房,那時的馬房,都在屋後邊。全屋建造非常鞏固,地基全用大石,內外每一個角落都極仔細,可看到那時屋主的富有、高品味,另一角度看,則見到那時的人工不多。

平民住的屋,則可在多倫多舊市看到,它們多在這世紀開始,一、二十年代所蓋,地基用石頭或磚,特色是背後平屋頂,但前邊則用斜屋頂。屋前面多有,有蓋露台,沒有車房,也沒有行車路,水管用鐵,電線用KnobandTub,電供應量有限。這反映出那時電氣和汽車未發達,人的活動範圍有限,住和工作,往往在同一的地區。生活的圈子也圍繞在鄰居里面,大家在屋前面談家事,論國策。很小有機會到數十里或數里外的親友處走。

三、四十年代,多倫多興建的屋非常少,相信各位了解到是受世界大戰,經濟大沮退影響。下星期我們會看看戰後建設的屋。

五十年代建的房子

五十年代開始,多倫多的房屋就不停地建造,那時發展到北約克、土加堡,今天401高速公路以北一帶,那個時候,該兩個地區剛剛發展,有部份房屋仍沒有公共去水系統,必要用化腐池(SepticTank)系統,至五十年代後期,公共去水系統才接通全區,大部分屋主都棄化腐池,而將去水系統接通到公共渠去。可是有少部分房屋沒有改,所以在Yonge街東西兩邊,Steel以南,和Midland東邊,Finch以南,仍有極少數目房屋,至今仍用化腐池。

那時代,電力供應多用六十安培(Amp),電線已經有所改善,可是仍未有水線。來水管已經用銅的,但去水管還用鐵的。地基牆大部分用混凝土磚(ConcreteBlocks),外牆用磚承力,俗稱雙磚牆。

大沮退期閒,省政府大事幫助失業人民,推動建造公路網。五十年代,工業開始發展,汽車也普遍化,人口也因交通發達,而向外移,工作和居住不再在同一地區。放工後要用一段時間駛車,沒有時間和鄰居交際,汽車將親友距離拉近,可以很容易見面,在和親友大談話家事時,不想鄰居遇見,所以房屋前邊的露台大部分消失,改在後園發展。行車路,則在房屋前面出現,甚至車房也開始出現,不過大部分都是和房屋隔開,以策安全。

六七十年代建的房子

六十年代的房屋沒有多大改變,仍屬實用派,但求有瓷遮頭,一點空間也不浪費。但部份設施已有所改善,銅的去水管代替鐵的,電插蘇在六十年代中期也加上水線,以適應新的電氣用具。在後期,電供應也加至100安培(Amp)。用天然氣的暖氣爐開始面世。地基牆大部分都用混凝土(PouredConcrete)代替混凝土磚。承力的底層地板由膠合板(Plywood)代替木材板(Plank)。

公路的開發,特別是高速公路,令以往遙遠的城鎮變成居所。多倫多也迅速擴展,401公路沿線的發展,更出乎建築該公路,以疏通多倫多市內交通的原意。

七十年代,鬧油短缺,令起屋要注意節省源能,房屋的外牆由磚負責承托力轉變由木去擔當,以便有空間放絕緣體(Insulation),木牆以外的磚牆(BrickVeneer)或其他材料則負責擋風雨。

不過為滿足意大利和南歐裔買家,在多倫多數個地區,七十年後起的房屋,外牆仍用雙磚,地基牆仍用混凝土磚起。房屋前面有大大的露台。這些房屋多用瓷磚,地庫有大大的廚房。

入屋的供水管也漸漸由四分增至六分,加強水壓,去水管則因銅價大升,而由塑的取代,銅的電線由鋁的代替,所有房屋都有一百安培供應,由街外入屋的電線也由屋頂轉由地下而入。

七十年代中期,安省的建築條令(OBC)面世,開始代替各城鎮的附令(By-law)。

八九十年代建的房子

八十年代的房屋,漸催向豪華,較大間,跟隨404高速公路的開放,土加堡的東北面,Markham,RichmondHill都迅速開發,許多房屋都在農地與建起來。亦是我們許多華裔選擇的安居之地。

房屋的建做方法沒有多大轉變,但在省源能方面則下多許多功夫,用多許多絕緣體(Insulation),也將房屋密密包起來,屋內的電線也恢復用銅的。

九十年代的房屋更密實,暖氣爐全用高或中效能的,用來燃燒的空氣也由屋外引入,以免浪費室內暖的空氣。

當新屋主搬入這些省源能的房屋之後,發覺屋內的新鮮空氣比奮屋較少,冷凝水問題則增加,所以這十餘來,建築法令不停更改,要求房屋安裝通風系統,加上更換了兩次省政府,三個理想絻然不同的政黨,建築法令更為符合執政黨,而改完又改,有部份令行內人不知其解。新的法令未必是為建更好的房屋,只反映必政府的意向。

九十年代在華裔聚居地區,所與建的房屋充分表現出華裔市場的重要性,盡量照華人心意而起,最明顯的是,客、家庭廳天花板都裝上燈。

以上就是我個人從驗屋工作中,試看多倫多歷史。憑這些歷史,有時候可猜測到房屋的年紀,下一個星期我會同各位分享。

猜測房子的年紀
 

這星期要同各位看看,怎樣憑房屋的材料和建築形色來猜測它的年齡。

首先屋頂若有鐵的煙囪,房屋多數在65年後才起,從屋頂伸展出來和屋內的水管(VentPipe),若是鐵的,房屋會在1960年前面建,若是銅的,會在1970年前建,若是塑的,會在1970年後建。

若屋前面有,有蓋的露台,會在1930年前建,當然要小心意大利裔區,六、七十年代建的也有露台。

地基牆若是石的,會在1920年前建,若是磚(brick)的,會在1920至1950年前建,若是混凝土磚(concreteblocks)的,會在65年前建,若是混凝土(pouredconcrete)的,會在70年後建。

屋的外牆,若是雙磚的,會在70年前建,若是單磚(brickveneer),會在70年後建。承力的底層地板(sub-floor),若是一條一條的,會在70年前建。

當然這些資料只可供猜測之用,真實年紀大有可能有出入。暖氣爐旁的安裝證明標簽日子,廁所水箱里面的制造日子,測量圖上的日子,甚至新區行人路邊的建築日期戳子,亦可提供屋齡之用。但一定要小心應用,它們只間接提供,絕不能肯定.



各類型外牆建造方法

外牆和屋蓋一起負責擋風、阻雨、遮陽光和防外力,好好保護房屋室外各系統,免它們受到外力入侵而損壞。部份外牆更負上承托房屋結構,身兼兩職。

外牆的建造方法可大的分為兩類型,一類是單體式(看下圖)

 


它的外殼負責保護房屋,內面可自己支撐,不用其它建築材料去承托它,許多時它更可承托項層和屋頂的力,俗稱的雙磚牆(MasonryWall)便是常見的單體式的外牆。

另一類的外牆是分工合作式,外殼負責保護房屋,但需要內裹的伙伴支撐,內裡伙伴多用木材建造,它除了要支撐外殼外,許多時也成為房屋結構成員,承托起房子。

下圖所示,外牆中間的木柱是主力份子,在屋內那邊?

 


掛上石膏板牆或其他完成材料,可美化家居。木柱與木柱中間可於絕緣體(Insulation),節省能源。木註向屋外那邊先掛上木板或其它外牆底板材料(Sheathing),它除了將各木柱聯結起來,令結構更結實外,更支撐外牆表面那層外殼,底板和外殼中間往往有一層防水紙。

下數星期我們會一起看看不同外牆的建築材料。

上星期我們分析了兩類外牆,相信各位讀者有了基本認識,或許想進一步了解各外牆外殼材料,我們由此就簡稱外殼為外牆吧。

磚是普遍選用外牆材料之一,它結實,耐用,維修簡單,但因它有許多細孔是不防水,故此磚牆後面一定要有防水層,磚的伸縮性很低,故容易破碎和有裂縫,大部份磚牆上的裂縫,都不影響房屋的結構,只影響外觀而矣。

由於磚牆的伸縮性不大,故此在地震區,如溫哥華和美國的加州,已很少用磚塊。

上星期我們談過外牆有兩種的建造方法,俗稱的雙磚牆(MasonryWall)是單體式,單磚牆(BrickVeneer)是復體式。

大部份上述的兩種磚牆的表面,都有明顯分別,雙磚牆在數層中便有一層,間中有數塊磚以不同方向安裝,它們是短的那邊向外放,不像其它磚塊,讓長那邊向外放(看下圖)。

 


短邊向外安裝的磚塊利用體長那邊扣在內層磚牆,令兩層內外磚牆結合為一體,更結實。

單磚牆內裡牆是木柱牆,所以所有磚塊都被安裝在同一方向,在牆的底部,磚與磚的中間,隔數個便留有空間(看下圖),

 


作為滲水口,好讓滲入磚牆的雨水,從這些滲水口流出去。

這些滲水口還負上另一個重責,是將磚和木牆中間約一吋至吋半的空間,與屋外打通,令這空間的氣壓,和屋外的相同。否則若這空間氣壓較低,雨水更容易滲入,甚至在潮濕天氣下,水份也會滲入磚裡。

我們上星期談過磚是房屋普遍選用外牆材料之一,也有極小數房子用石做外牆。

磚是人工製成品,石則是天然產品,大部份房屋外牆用的石都取用沉澱產成的石,如石灰石(Limestone),小部份則選用較結實由火成的花崗岩(Granite)。

 


石的表面較磚為結實,更耐用,維修較小,但因它也像磚一樣,有許多細孔是不防水,故此石牆後面一定要有防水層,石的伸縮性很低,故容易破碎和有裂縫,像磚牆一樣,大部份石牆上的裂縫,都不影響房屋的結構,只影響外觀而矣。

在數十年前起的高價屋也多選用,另一種天然產品石片(SLATE)作外牆,石片用人工一塊一塊地,切割出來,很耐用,現時在市面仍有供應,但價格很高,故此並不普遍。一些屋齡超過七、八十年的屋,仍一直用原裝的石片外牆,也看不到短期內要更換的跡像。若用的釘子沒有生銹損壞,這些石片可仍用一段長時間,可見選擇耐用的釘子也很重要。

此外在許多舊屋外牆,仍可見到當日選用的材料,如瓷片(CLAYTILE)和水泥片(CEMENTSHINGLE)。

瓷片是人工製造,將粘土泥用高溫焗烤,使泥中的各化學元素變成一種防水和堅實的產品,是上佳材料,不過像石片一樣,材料和手工都很貴。瓷磚有許多款狀,但都離不開彎曲的半月形和平片狀。

水泥片(CEMENTSHINGLE),自上世紀初開始己被使用,它利用水泥防水特性,混入硬化纖維,制造出一片片的片,壽命可達四、五十年。水泥片的形狀大多模仿木片、石片或瓷磚,有長方形、對角形(DIAMOND)。近年水泥片已小在大多市新屋見到。

灰泥(Stucco)外牆近數年有復興跡像,它像室內一的石膏牆一樣,是現場施工,適合任何形狀、任何線條的外牆,令屋主和建築師在外形設計上,從心所欲。

 


灰泥外牆其實是一層薄的石屑牆,它由水泥、石灰混入小量凝結元素,加入水而造成。灰泥牆防水較磚牆為佳,也算結實。但當濕度和溫度改變,它的伸縮大小與內裡的木柱牆有出入,而形成裂縫,特別在門口、窗口位都常見,這些裂縫對房屋結構絕無影響,但應盡快修補,避免雨水滲入牆內。

石灰牆不用油漆,若一經油上,便數年便要重油脫落的油漆,選擇油漆時要小心,一定要用可透氣那種,如乳膠漆(ACRYLICS),好讓牆內水氣向外透出去,若用錯不透氣油,油漆受牆內水氣吹壓,會很快脫落,小氣留在牆內,也可能會造成破壞。

木外牆在廿多年前是相當普遍,它靈活的伸縮性,很適合加國的極端天氣,安裝妥當,加上適宜保養的木外牆,可用上百年以上,數年一次的油漆,令屋外長期保持光澤。

木外牆結實,不易破裂,它也有不同類型,常用的有一條條長的木條(Siding),一大塊過的木塊(Board)和一塊塊的木塊(Shingle)。,

房屋的外牆除了上數星期談過的磚、石、石塊、瓷、灰泥和木外,尚有現代普遍取用的鋁片(Aluminum)和膠片(Vinyl)。

 


鋁片和膠片外牆由於較易安裝,維修也簡單,故此在過去廿、卅年己漸漸代替木外牆,它們大多可用上四、五十年以上。

鋁片多在公廠烤焗上油,該面油很耐用,故此鋁片不用油漆,而且若加新油在該層烤上去的油表面,往往很快脫落,若骯髒的話,可用水清洗。鋁片像其它金屬一樣,熱脹冷縮很大,在天氣急劇轉變時,會發出聲音,屋主不用擔心。

塑片在製造時已混入顏料,故此整塊塑片,內、外和裡邊都同色,這特性可用來分別塑和鋁片,從邊望去,若面油以下,沒有油而看到金屬,便是鋁片,若整個邊層面都同色便是塑片。

蓋屋頂用的瀝青片(ASPHALTSHINGLE),也可用來作外牆用,它們裝在外牆時,由於垂直不積水,壽命較長,可用上廿、卅年。

最後要交代在卅、四十和五十年代流行的磚型瀝青塊(Insulbrick),

 


它的構造如瀝青片,每塊四呎闊,十六至廿四吋高。由於停?己久,許多已損壞,若不欲全面牆更新,要用其它材料修補。由於磚型瀝青塊是易燃物體,有些保險公司會要求屋主清除它。

 



房屋面積計算

多倫多區的屋主傳統上大多大清楚自己的房屋有多少方呎,事實上這裡寸金不止值尺土,對於房屋的實際尺寸大部份人都很少仔細量度,對於量度的方法也很少理會。但安省新屋保障計劃機構對新屋的面積量度的方法有一硬性的規定。

在獨立屋方面,面積是長度乘寬度,而長度和寬度的量度方法都是由一端外牆的外邊表面量至另一端外牆的外邊表面。不過若樓上和樓下是打通,則這空間的面積則要從屋的總面積裡扣除,但樓梯的面積則應該加入屋的總面積裡計算。

地庫的的面積也不可以加入屋的總面積裡,但若地庫是裝修好的話則付以另外計算或加入屋的總面積裡,但必須清楚註明。

至於半獨立屋,排屋或大廈量度方法都是一樣,但量度則從兩屋共用的的中心開始計算。大廈低層的乘力牆或柱要乘受的壓力比高層的為大,所以在低層的乘力柱和牆都比高層的為厚。建築商付以用全座大廈中間那層作量度標準,但必須註明較高單位面積會較多和較低單位面積會較細。

各類房屋的量度部容許有百份之二的差距。



屋主心思

在驗屋過程中,除了每天接觸到各行各業,性格各異的人,看到不同類型房屋外,更可見到許多屋主的心思,使日常生活寫意些、也添加情趣。

有些屋主在車房地面釘木條、有些則將網球之類掛在天花板上,令每次在車房泊車,都很容易停在適當位置上。相片中的屋主,則利用打桌球時用的粉筆容器(RUBBERCHALKHOLDER),作為停車指標。因該容器已在頂上鑽有洞,比網球容易安裝,在體肓用品的部門可找到這類容器。

 

另一方面,愈來愈多屋主在窗口、倘門等橫放一條木條,以加強門窗堅固。大部份都只用一條普通的木條,與窗口、窗簾和家具格格不入。我見過數位屋主將該些木條上油,美化一番,有人更加上手柄,方便拿走木條去開窗。有位屋主更用門鉸將木條安裝在窗框上,不用拿來拿去,方便兼齊整。最令我難忘的是那位將不同動物圖案,畫上各木條上的屋主,他本人不是藝術家,而是一位消防員,他利用繪畫去均衡分秒必爭的工作壓力。

我亦發覺,有不少人在收到帳單後,便將它放回信封,過了期忘記了交,要多付罰款。有些屋主看完帳單後,也將它放回回郵信封內,但將交款日子寫在該信封面,提醒自己何日要交。

看看另一張照片,屋主將垃圾袋捆在防風門前,原來,天文台發出雪暴警告,積雪會將防風門阻擋,在下大雪後,便難將防風門打開。屋主將弄鬆了的報紙放入垃圾袋內,預防雪積聚門外,即使在在下雪後,防風門也易開得多。



籬笆法

助調解鄰居糾紛

籬笆可加強居所的私隱,減少與鄰居一些不必要的磨擦,各人也可按照自己喜好美化後園。但在新區若要建籬笆,或是原有籬笆破舊,,而各屋主意見有出入,應怎樣處理?當然遠親不如近鄰,互相尊重、互相遷就是最佳辦法,但若最終意見相異時,安省也有一條甚少人使用、也甚少人知道的法案-籬笆法(LineFencesAct),協助屋主解決這難題。

當相鄰屋主不同意是否要築籬笆,或者選用那種籬笆,甚至用何種方法付費,或建築時間表情況下,任何一方或雙方都可以到所住的市或鎮政府要求協助,交了費用費,市政府會派籬笆視察員(FenceViewers)親身到現場視察作(和事佬),聽取雙方意見,提議他們多先溝通,希望雙方和好,達成協議,若雙方堅持己見,視察員便會以其所見,看實際情況和環境所需而作仲裁。

視察員可指定用何種材料建籬笆,每邊屋主要付的費用,甚至何時起建也可決定。在特殊情況下,視察員可指定一邊屋主負責工程,在建完後,另一邊屋主主要付應付的部分費用,若某一屋主拒付,在籬笆築成後,市政府可能代付,而該筆費用可當作(借款)在田土廳登記,屋主要清付後才能出售該物業。

籬笆法的原意,是希望鄰居能因該法的存在而努力達成協議,而非想鄰居使用它,因為要請市政府幫手的話,要交費用,又費時失事,倒不如大家顧及對方的環境、經濟能力,而達到一個可行的方法。

籬笆法和籬笆一樣,若能善用,可保持鄰居和恰相處。



屋宇擁有權

屋宇擁有權除了我們熟識的獨立、共管(CONDO?之外,尚有許多人不大清楚的共擁(CO-OPS)和共分擁(CO-OWNERSHIPS)兩類。我個人對這方面的知識有限,但當有數位購業人仕要求驗共擁和共分擁的物業後,我相信要同各位討論,更希望法律界和地產界人仕能協助我們更了解和認識這類價錢較相宜的物業.

以共管(CONDO)擁有的物業有各形色,普遍的是大廈和排屋(TOWNHOUSE),各屋主各自在法律上獨立擁有自已的單位,也有物業契約,有自已的稅單,可以自己安排房屋抵押,單位內的所有裝備,包括暖爐都由物主自己擁有和維修。各單位以外的所有東西則要所有屋主一起負責維修。在該物業成立之時,法律文件上已清楚寫明那類項目屬私那類則屬私。

共擁(CO-OPS)的物業在法律上是由一間註冊公司擁有,而各單位物主則分別擁有該公司的股份,而非直接擁有自己的單位,也沒有契約。當然業主擁有自己單位使用權。物業內外所有項目都由全部業主一起負責,並由業主選出的董事局管理和負責。物業的按揭也是一起當一個物業做,稅單也只有一張,大家一起供屋,一起交稅。所以物業在轉手時,該物業董事局要查刻新物主,看看他們的經濟能力,以免日後影響其他業主。新業主也很難向銀行取得第二按揭。

共分擁(CO-OWNERSHIPS)的物業在法律上擁有方法有別於共擁物業,各物主擁有該全座物業的部份,有契約,但該契約是擁有全座物業百份之幾而非擁有自己的單位。管理和維修責任跟共擁物業相同,在銀行按揭上也會碰上和共擁物業相同的問題。

共擁和共分擁的物業價錢較其它物業相宜,也有群居互助的長處,若了解清楚其組織結構後,認為適合自己的話,也可作為另類購業參考。



土地規劃法

周先生喜愛了市區一個區域,贊嘆環境優雅,地點適中,公共交通方面之極,但他在該區找不到一間理想大屋,他欲購入兩間相鄰的屋,拆掉之後,起一間大屋,有朋友謂絕不可能,他來信談及這問題。

而黃先生早年購入兩個,在同一幅地上起的廠房,現在科技發達,所用機器細小許多,不再需要兩個廠房,他欲出賣其中一個廠房,但因兩個廠房在同一塊地,也有困難,他也用傳真談及這問題。

上述兩個都屬土地應用問題,許多時都可解決,若得到在這方面有專長的律師幫忙,更可收事半功倍之效。在這裡也試試同各位分享這我個人對這方面的了解。

周先生和黃先生都受到同到一法則約策,就是安省的規劃法(THEPLANNINGACT),它原意是有效地,去控制全省每一塊土地的用途,來保護包括周先生和黃先生在內的每一個人的利益。地方的發展,若缺乏適當規劃,會失調,混亂,公共設施可能太多或太小,令地稅無必要地增加。兩個相鄰地區或城市,若在土地應用上,不協調,小的造成交通阻塞,大的會形成危險的居住環境。

規劃法由省議會立定,它立下安省土地使用和保護天然資源政策,授權給及管制各地區政府去自行立土地使用附例(ZONINGBY-LAW),分地契等等。當然它要每一地區要以全省整體利益為依歸。它也規定各地區市議會,在通過任何附例前,都要廣知市民,並讓有意見人士,有機會發表,甚至有上訴權利。

以下數星期我們會詳細看看約策和保護了周先生和黃先生的規劃法其它部份。

城市發展藍圖(OFFICALPLANS)

上星期我們看到規劃法約策了,也保護了周先生和黃先生。規劃法要求每一地區政府,都要有一個城市發展藍圖(OFFICALPLANS).

城市發展藍圖是由各地區政府自行立定,但必須廣範收集各方各面市民意見,在開市議會通過之前,必須開公眾資詢會議,會前要預先通知各市民,各位請多參加這些會議,發表個人對城市發展的理想,從而令或強迫城市發展藍圖,將華人生活習憤溶入在內。

城市發展藍圖將城市分開區域,劃定各區可作的用途,如住宅、工業、商業、學校、醫院,戲院,購物中心。並且多數指定其發展次序,以配合水電供應,公路建設,學校興建。

市政府在通過城市發展藍圖後,要呈交省政府審核,若省政府認為該藍圖已詳細考慮各點,平衡了各方面的利益,才批準。在省政府批準前,各方仍有上訴機會。

城市發展藍圖在審定後,市民,政府都要依照它的規定而行。城市不停發展,許多時要擴展,開發新的地區,舊地區的發展也可能需要修改,故此城市發展藍圖也常常要修定,每一次的修定都要經過上述的每一個步驟,才能成實。

城市發展藍圖只提供大網,並不指定土地應用細節,下星期我們談的土地用途附例(ZONINGBY-LAW),會仔細約策每塊地加何使用。

土地用途附例(ZONINGBY-LAW)

上兩個星期我們看到規劃法對金頁讀者周先生和黃先生的約策和保護,但實際上對他們直接影響的是土地用途附例(ZONINGBY-LAW),它極仔細地用地圖將每一街頭角落分劃,除了指定其可作的用途外,尚在每一用途上分組別,然後用文件寫清楚每一個組別可以怎樣使用。

附例會指定在每一區,每一幅分地契出來地的最大、最細的長、闊和面積的大小,與建房子的面積與該幅地面積的比率,而且可能規定可建房屋的類形,可供入住該屋的家庭數且。其目的是確保政府能提供,足夠的各項服務,也確保該區屋主長期享有自己選擇的附近環境。

市政府也依該市的消防設備多少,和地區離消防局遠近,而規定房屋的最高高度,房子外牆要最少離,自己幅地週圍的界線多少,甚門窗數目,面積多少,都可硬性規定。目的是確保各房子有足夠消防保護,也避免火勢有時間和空間擴展。近代的城市規劃,已大大減少火消全城的危險。

土地用途附例是由市政府自行立定,不必經過省政府審查,但也必須經過廣求民意,公眾資詢會議,詳細考盧各方意見後,才可決定。任何一位市民,若不滿新立的附例可向政府省指定的安省市政事務局(ONTARIOMUNICIPALBOARD)上訴。該局成員由省政府任命,專審理土地規劃法下各項的上訴。

假若計劃新起,或擴健加大的房子,不符合所在地區的附例,可視相差情度多少,而用不同方法申請,我們下星期會談談。

輕微修改(MINORVARIANCE)

上數目星期我們看到金頁讀者,周先生欲合兩塊地為一起大屋,而黃先生則要分契去出購其中一座廠房。他們都可以到市政府規劃(PLANNING),土地用途附例(ZONINGBY-LAW)部門,查查現有的規例,容或不容許這些改變,那裡的職員,會詳細提供資料和申請表格。

周先生計劃起的新大房子,若不符合附例所容許,要申請更改附例,或將附例修定。若申請的新土地用途,能符合城市發展藍圖(OFFICALPLANS)的指引,市政府會考盧申請,經過廣求區內民意,公眾資詢會議,詳細考盧各方意見後,才會有所決定。

黃先生分契去出購其中一座廠房,則要得到規劃部門批準(CONSENTFORSEVERANCE).當然新的必要符合城市發展藍圖指引,也要同區內發展一致。

上兩個申請都較復雜,費時可能長,若擴建或甚至新建築的面積或界限,未能符合附例,但只有輕微偏差,可以向規劃部門的修改部(COMMITTEOFAJUSTMENT)用較簡單的步驟申請輕微修改(MINORVARIANCE).

新的附例多數管制,由該例通過以後新起的建築物,現有的,大部不受約策。像一間在附例通過前,建的舊房子,兩邊有無門窗,是現在附例不允許。不過屋主不用更改,在拆舊屋,起新屋時,更可申請保留這特權,合法地違例開門窗(LEGALNON-CONFORMINGUSE).

從土地規劃法,我們可以看到這個社會是很注重和保護現有的環境,我們也應該尊重這傳統,去保障市區安定和每一個人民的利益。但另一方面必須留意土地用途的修改,參加公眾資詢會議,正接影響城市的發展。

 



UFFI保暖材料

UFFI讀音(You-Fee),全名UreaFormadahydeFoamInsulation,是這廿年內最受注目和誤解的建築保溫材料。我相信,沒有任何建築材料象UFFI那樣被詳細分析、研究,而實驗室和法庭都未能肯定它對人體有危害。

早在數年前,安省驗屋師會由全體驗屋師通過公布一份有關UFFI的文章,將其歷史、詳細資料一一列明。

UFFI在七零年代開始使用,以七五年至七八年為全盛期。它是一種極保暖的材料,價錢並不低。它不是用在新建的房屋里,而是注射入現成房屋的外牆中。在注射過程中,尿素碳醛和空氣混合,用高壓注入外牆的空間,經化學變化成泡沫,膨脹後將牆的空間填滿,使空氣不流動,而造成極佳保暖作用。

在上述的化學過程中,會有碳醛氣放出。這種氣體無色,但味道濃烈,很少的成分已很容易嗅到。

碳醛存在于大自然中,也會在工業的化學過程中產生,在我們日常中接觸到的用品,和人工制造的木板都存在,而且不停在森林中產生,就算在人體細胞新陳代謝過程中,也扮演一重要角色。

像其他許多化學品和藥物一樣,過分的碳醛對人體有害。假若在施工注射UFFI過程中,份量不妥,混合不足,產生過分的碳醛氣,對人體有一定影響。記起七十年初期因受油價上漲影響,加上政府資助,屋主爭著替房子加UFFI,有少數未經足夠訓練技師乘機加入市場,造成後遺癥。

首間受到留意的UFFI屋是在美國。該間建造極密但通氣系統極差的流動屋,選了一位訓練不足的技師注射UFFI,而引起這廿年來美加兩地的UFFI風雲。我們在下星期會詳細看看其發展過程,和UFFI屋是否危害人體。

一宗工程不當令UFFI消失

上星期談到首宗受到注目的UFFI屋,因為房屋建造得密密實實,又缺乏適當通氣系統,施工的技師注射UFFI時,將份量弄錯,在施工後,發出較高的碳醛氣,在該屋內數次量度,都證實可能會危害健康,但當時沒有分析到施工過程是否適當,房屋對外空氣流通的問題。

很快,這消息傳開,住在UFFI屋的人也紛紛聲稱呼吸困難,眼和鼻不適,而且頭痛。但他們住在同一屋里已有一段日子,在上述消息公布前,一切正常。得悉這消息後,則全體差不多同時間宣布有相同病癥。迅速地,大家同意UFFI保暖材料一定有問題,特別這對人體健康有影響,加上UFFI在美洲是新產品,大家缺乏了解,加上此物質是在牆里面,大家都看不到。短短時間內,UFFI被停用,[UFFI保暖]的字句也從賣屋告白除下。

加拿大政府受到極大的壓力下,在八零年十二月禁止用UFFI,而美國則在八二年才下禁用令。政府和私人在禁用後,開始慢慢研究,但進展極慢,為了安心,部分UFFI屋主開始進行拆除UFFI工程,政府也同意資助,在八二年至八六年的一段時間,許多UFFI保暖物都從牆中除去。但在工程進行時,發覺許多泡沫混合很好,碳醛氣極低,大家開始對UFFI又有新認識。

得到屋主同意,用專業控制的測量,發覺在UFFI屋所含的碳醛氣和普通屋沒有分別,有極少數施工時出錯的UFFI屋,其碳醛氣也隨著時間過去而迅速下降至可以接受程度。許多研究報告也同意,UFFI對人體健康沒有危害,美國高等法院在八三年,也否決了UFFI禁用令。

下星期我們會談談加國法庭對UFFI的裁定和作一結論。

八年訴訟未能證明UFFI有害

一群UFFI屋主以政府及制造商引進危害身體產品為理由,向法庭申請補償,原告律師出盡各種方法,經過冗長和花費最多的民事訴訟,用了八年的時間,也沒有證明UFFI會危害健康。

我個人看過許多在UFFI屋作的專業碳醛氣測量報告,它的份量和普通屋沒有分別,也相信經過這二十年來,UFFI屋對健康沒有影響。據魁省、卑詩省和阿鼐伯達省的驗屋師告知,該三省在房屋買賣合約中已除去房子不能含有UFFI這一條款,而據本地資深地產從業員所告,安大略省也可能除去不能含UFFI此條文。當然,人的健康和生命是最寶貴,我相信一直以來,大家都以保護人生命為出發點而引起這UFFI風雲。很幸運,UFFI未被證明對人體有害,但若在二十年前,我們若沒有這警覺,而不幸地,若UFFI真的是對人體有害,要經二十年後,失去無數生命後才作研究,想想也害怕。

假若各位仍有興趣知道怎樣才肯定房子曾否用UFFI,答案是沒有絕對的方法,唯一的是將外牆打開,若有泡沫保暖,則送去實驗室化驗才肯定。

驗屋師在視察外牆時若發覺整幅外牆有些有規律地填封過的小洞,或是在室內視察時,若發覺泡沫藏在牆、天花板的空間,便會將發現告訴買家。好像其他發現一樣,會詳細其背景,對屋的影響作一報告,讓買家作明智決定,這些填封過的小洞,可能是注射UFFI或其他保暖材料留下,也可作因其他工程造成。

除非屋主在七十年代一直住在該屋,而自己肯定沒有注射UFFI,否則他差不多沒有辦法百分百肯定房子有沒有UFFI,往往最佳的保證是寫[以他了解,屋內沒有UFFI],這並不表示賣家要隱藏事實,而是照實填報。



白蟻

森林清道夫為患木屋

白蟻為患整個美國,除了阿拉斯加外,每一個州都有發現白蟻的報告。在加國,安省和卑詩省最先發現白蟻的蹤影,最近緬省和阿省也先後有白蟻出現。蟻患往往令屋主過于驚慌,誤會短期內整間屋會被白蟻吃垮。其實在發現屋內有白蟻,毋須太慌張,只要適當的處理,像其他[房屋缺點]一樣,可以控制其破壞力。

白蟻可分數十類,分布世界各地。在安省最普通的只有一種—地居蟻(SubterraneanTermites),它們是群居,住在距離地面十多尺以下的泥土中,因為這種深度的泥土,能提供全年約30℃的溫度和接近百分之一百的濕度。地居白蟻在13℃以下和35℃以上會很辛苦,不能適應,也不能走動和工作,在-3℃以下和45℃以上,便會死亡。

白蟻對人健康絕無影響,但它們以木纖維作食糧,會在蟻窩附近尋找糧食,泥土中的木枝都是適當的對象。在大自然的新陳代謝過程中,它們將跌下的樹枝吃掉,協助森林消除枯枝,但可惜,它們對屋的木材一視同仁,同樣在木材中取糧食。

在了解白蟻生存條件後,在以後數星期,我會與各位談談白蟻的蹤跡、預防措施、治理和將面世的一種治蟻新法。

出入全仗泥隧道

上星期談到白蟻喜愛潮濕和溫暖,所以它們會在木材內部找糧食和工作,避開木材外較干躁的環境。從地下泥土到房屋木材的途中若遇到硬物,如石、三合土、鐵,甚至較硬實木材,它們便在該硬物表面築有蓋的通道,以保持合適工作的環境。

白蟻從屋里將木材運回蟻窩供其他同伴食用。再回到屋里取糧食時,會隨身帶泥土,在需要建築上述的通道時,便以口腔分泌物來粘合泥土,築成有蓋通道。故此若在房屋內外、地庫、甚至樓上,若發現約四分一寸闊的泥通道,意味白蟻已入侵。這些通道的顏色每區和每屋不同,因為泥土有不同深度,通道有時闊度超過一寸,因為若許多工蟻上上落落,一條通路不足應付,它們便在旁加建。

另外,白蟻在木材中心工作時,有時方向出錯,它們弄破木材表面,為了保護工作環境,會以泥土封破口。所以在托梁表面若發覺一點點泥土,也可能是白蟻蹤跡。

經蟻食過的木材,內部是空心,所以檢查白蟻的專業人員會用硬物敲擊木材,聽聽有沒有空朽。

全屋最重要地方是暖氣爐附近,因為該地方,提供適合溫度給白蟻,以我個人和許多驗屋師經驗,大部分有白蟻蹤跡的屋,暖氣爐十尺以內都有蟻蹤。

下星期我們會看看白蟻對房屋的破壞。


甚少木屋被吃塌

相信大家都想知道,白蟻要多少時間將房子吃垮?這是沒有絕對答案的,也沒法肯定地去推測,因為許多因素影響破壞速度。但以我與其他驗屋師交談所得,甚少房屋被白蟻食到影響到結構的安全,只要及早發覺和治理,房屋不會塌下。

每窩白蟻的數目,附近有多少樹木或房屋供應糧食,以至到地理環境、泥土成分、木材的軟硬程度,都影響到[被吃掉]速度。當然,房子附近白蟻只數多少影響至巨。據安省環境部白蟻主管所告,多市的每窩白蟻約有六、七十萬至二百萬只,若以二百萬只作平均數來計算,每窩白蟻每年需要一條約十二尺長的2尺×4寸木塊作食糧,以一間兩層一千五百平方尺的房屋為例,約有相等于二千尺長的2尺×4寸木塊作材料。故此在短短數年間,白蟻是很少會對房屋結構造成危機。當然,每窩白蟻可能超過二百萬只,也可能有數窩白蟻在附近。但另一方面,每窩白蟻可能少過二百萬,而且它們可能向不同房屋或樹木進攻取食糧。

白蟻體積像[米]粒,很細小,行動不快,它們時刻去發掘新糧食之源,一發現離巢較近有木材,便放棄較遠的目標。我十余年前發現一間屋有輕微白蟻蹤,但似乎像舊蹤,屋主也從沒有處理。最近有機會往該屋,也沒有新的蟻蹤發現。

當然我並非主張白蟻不用處理,一有蟻蹤,應請白蟻公司深入檢查及治理,但切勿過分驚慌。在多倫多市,二百間屋中,有十三間屋曾因白蟻入侵而作處理,下星期我們會談談治理程序。

舊滅蟻法治標不治本

上星期我們談過白蟻的破壞力,當發現屋內有白蟻跡象,毋須驚慌。若屬早期,結構甚少有損害,當然要請白蟻公司深入視察,及了解治理方法和費用。

目前大多市區治理白蟻是用屏障方法。在舊屋,絕大部分用化學藥品注射入地基牆。形成一片堅硬屏障,其目的是防止在地下居住的白蟻爬到屋子內取木材,在屋內的白蟻,因缺乏水份和適合溫度,也在四十八小時內死亡。

據統計,這個方法成功率達百分之九十,有效期也往往達十五至廿五年,所用化學品也隨著年代而改變。處理程序約需一天便完工,化學品被有規律地注射入地基牆、牆邊和支柱的土庫地台。務求在屋宇木材和地下泥土之間築成屏障,阻止白蟻入侵。白蟻公司往往有保用期和按時返回屋宇視察,若上述屏障有破洞,會加以修補。

在白蟻區建新屋前,建築商可用適當的沙粒(約1至3mm),在地基之下築成一層白蟻屏障,也可防止白蟻入侵。

我們可以看到,現時市面的治理方法是消極的,沒有積極地消滅白蟻,在過去半世紀,白蟻在大多市散播得很廣,多倫多大學農務系在近十年來也一直研究積極的方法。下星期會談談這[未來]的滅蟻新方法。


利用毒藥根絕蟻命

上星期談過傳統的治蟻法,這星期讓我們看看將會在這數年內會在市面開始用的積極消滅方法-Trap-Treat-Release(捕捉-處理-釋放)。多倫多大學農務系在來自白蟻區的教授領導下,十年來一直不停研究這項在美國已開始用的方法。

首先利用狀似白蟻通道的厚紙皮放入白蟻區泥土中,捕捉白蟻。在白蟻身上涂上一種化學藥品後,然後將白蟻放回白蟻區,利用其群居互相交換食物和踫擦特性,將毒藥傳播到其他白蟻身上,齊齊藥發身亡。

我個人曾有機會看過整個過程進行,在實驗屋里,見到藥品傳播速度極快。多倫多大學對實地試驗成績也很滿意,目前要研究藥品份量然後推出市面,太強令白蟻太早死掉,收不到傳播之效,太弱則收不到消滅之功。

我在美國白蟻城市也看過這方法,也和許多美國驗屋師交談,像其他新面世產品一樣,收效有高有低,因為白蟻巢在地面之下,不容易確定位置,故此最有效的送蟻回巢地點也往往不能把握,泥土的成分也影響其收效多少。


不過大多數行內人對這個積極方法都寄以厚望,認為比傳統的屏障方法為佳,再經時間研究和實地試驗,將會有效地控制白蟻和令其消滅。



土壤污染審核

近年來環保意識越來越高,法律上的管制也越來越完整,務求保持土壤地潔淨,以免危害公眾健康,現時的法律是業主要負責保持物業清潔和安全,若物業包括土壤在內、有任何污染,業主是要負全責清理。這環保法律是由省和地區市政府負責,故此每一個地區的環保法都有些少出入。

任向一個物業有污染,不論幾時或由任何人弄污,政府有責任和權力去要求現時物主清理。有部份地區,政府有權下令舊物主,以至舊租客,一起負責清理。甚至物業的債權人,若因業主不還債,被迫接收物業,而擁有該物業一段時間,無論長久,也有可能要負上清理責任。視乎污染情度,金錢的損失,可大可少。

法律的責任亦不止於清理,鄰近的物主和租客若受某物業污染影響,他們有權去向現時物主和弄污的人追討陪償。通常找現時物主,是比找弄污者易和不用去找証據。

若物業發覺被污染,物價肯定會下跌,業主還可能要負上法律責任,其經濟能力可能下跌,提供按揭的財務機構,會可能有損失。物業的保險公司也可能受影響。故此購入公業或商業物業前,業主要小心,銀行和保險公司,也許多時都要求這方面的資料。

以下數星期,我們會談談土壤污染成因和由專業公司,所提供的土壤污染審核服務(ENVIRONMENTALSITEASSESSMENTS).該服務會協助準業主了解該物業,被污染的可能性和情度。

污染原因

土壤的污染,可由數個不同原因做成,首先工業或商業的運作過程中,若不小心,會令原料,燃料,化學品等流入地下。工業運作程序中的泄漏,是非常普遍,經年累月的積聚會污染地下的土壤。故此過往曾作或現時用作煉油廠、煉鋼廠、化工廠、制油廠、拆車房、車行、洗衣廠房等等的物業都屬常見土壤污染的地點。

另外貯藏在地底的油箱,也普遍地有不同情度的洩漏,曾作電油站的物業,或地底曾有油箱的工廠,許多時都受到污染,該等物業要清理妥當才可作其它用途。

數十年前,用來作垃圾堆的郊外,今天可能已變成城市,假若當年垃圾堆處理不當,有害物體可能漏入鄰近地區,而危害環境和健康。

現今科技發達、農業種植採用化學肥料和殺蟲劑,有時甚至被用作非法危險物品垃圾堆。故此農地也不一定汲有被污染。

在購物業前做的驗屋(PROPERTYINSPECTIONORHOMEINSPECTION),是檢查建築物,不包括環境污染在內,土壤污染審核(ENVIRONMENTALSITEASSESSMENTS),是要由這方面有專長的公司提供,需時較長,費用也較多。它們分三個層面,分階段進行,由簡單開始,若表面沒有污染証據,通常做完第一個層面便完結,不用深入調查。

近年新發展的住宅區,或者在舊地起的新屋,建築商多已做土壤污染審核,所以住宅區大多不用經過這階段。工、商業區則要留意,視物業年紀、歷史而決定是否要做土壤污染審核。下周我們會談談基詳細步驟。

上星期我們談過在工、商業區購業,要留意,視物業年齡、歷史而決定是否要做土壤污染審核。土壤污染審核(ENVIRONMENTALSITEASSESSMENTS)的第一層面(PHASE1)是表面審核,加拿大標準局(CSA)出了一份指引,大部份提供這服務的公司,都依這指引去審核物業。

第一層面(PHASE1)

首先是搜集該物業的資料,由物業興建前所作用途,然後每一個物主或租客的商業性質,物業用途,都盡量要了解。在現時,過往的物主,物業管理公司,各政府部門,建築,火險保險記錄,田土廳,商業注冊部門等等都可能提供資料。甚至行業的協會的記錄,也可以提供該物業的歷史。

與此同時審核公司會了解現時物業所作用途,研究其運作程序,可能出錯而污染物業的地方。他們也會了解準業主將來的業務,以便研究該物業現況,會否抵觸現行環保和安全法律。

搜集了有關物業的資料和記錄後,審核公司多數會到物業作現場表面視察。他們會在物業內外詳細觀察,特別是下貨,貯藏地方,看看物業界線內的土壤有被污染否,和界線外其它鄰近物業是否會將廢物滲入物業裡,而做成污染。他們也留意現時業主是否安全小心處理原料和廢物,機器和電壓箱有危害土壤物品否。

最後審核公司會跟有關人仕見面,進一步了解物業的歷史,然後將搜集了的資料,向準買家用口頭和書面報告。若沒有污染証據,土壤污染審查便結束,提供按揭的銀行也會放心。若有污染証據,則可能要進入較復雜的第二階段,下星期我們會談談土壤污染審查的第二層面。

上星期我們談到如果土壤污染審查過程中,若發現有污染証據,則要進入較復雜的第二層面(PHASE2)。

第二層面(PHASE2)

第二層面的土壤污染審查,包括到現場全面取樣本,簡單的用鏟,以至到用鑽,深入地底取樣本,通常會讚八至十個約十呎深的洞,視乎物業的大小,和在第一階段土壤污染審查過程中,表面看到污染情度而定。

實驗室詳細分析各樣本後,會將其所含物品詳細寫在報告上,若污染物的密度低於由省政府定下的安全標準,則不用清理。而安全標準是視土地所作用途而定。故此物業可能適合某行業,但若轉做另一用途,可能要先清理污染物後才可。

第三層面(PHASE3)

若污染物的密度高於由省政府定下的安全標準,則要進入更復雜的第三層面(PHASE3)。通常是將污染了的土壤和其他物品搬移到指定的地點,工程進行前要精密預備,先同政府部門聯絡,務求依法而行。工程進行時,要由合格專業人仕視察,也不停取樣本,証明土壤清潔,每一程序都請楚寫入報告。

清理費用可能很昂貴,開始之前,要詳細考盧各細節,研究環保安全標準,跟政府官員聯絡、看看有較便宜的方法否。當然要看看政府是否有補助,舊物主、租客、甚至隔鄰的物主是否有責任一起去清理那些污染物。

 



安省新屋保障計劃

置業是人生重大投資,特別是買全新房屋時,買家往往會擔心遇到不良建築商。建築業和各級政府有見及此,早在七二年成立調查隊,經四年工作,建議每省各自成立新屋保障計劃,以保障買家的建築商。

安省在七六年也通過新屋保障計劃(ONHWP)法案,由一個非牟利的[新屋保障計劃]組織去執行這法案。其主要工作除了給新屋主有所保障外,亦提供建築商有一指引,令置業人士有信心。

許多屋主誤會該計劃是全保。好象其他保險一樣,該計劃是提供有限制的保障,不過安省新屋保障計劃所包括的項目,是全加拿大甚至全北美最廣泛最完善之一。

按金保障

該保障計劃由按金開始,假若建築商無法建妥房子交屋,買家的按金(最高二萬元)是有保險可獲發還。若房屋建好,但有部分地方未完成或裝妥,新屋保障計劃也提供最高五千元或屋價百分之二的資助去建妥,不過這些未建或裝妥的項目,須在買賣文件中明確注明。在購買新屋,特別是樓花時,應詳細列明各項細節,特別是要加錢的項目,更要每項寫清楚,以避免誤會。

以後數星期,我們會繼續詳細看看新屋保障計劃的其他細節。

新屋交吉日期

新屋交吉日期,很多時都因工作阻礙而延遲。新屋保障計劃有條例要求建築商要給新屋主適當的通知。

若交屋日期會延遲超過十五天,則建築商要在原定日期前六十五日以書面通知買家,及要告知新的交屋日期。

若交屋日期不超過十五天的話,建築商只要在交屋前三十五日以書面通知買家,當然也要說明什麼時候交屋。

不過各位準新屋主要有一個心理準備,建築商可遲五日交屋,而毋須對買家作金錢賠償。在某些情況下,建築商可在六十五日前通知買主新的交屋日期,及在交屋前三十五日再通知另一新的交屋日期。

若建築商在最後通知的交屋日期五天後仍無法合理交屋,則屋主有權要求最高達五千元的補償。但若出現工業罷工或天災人禍,則建築商不需要對延誤負責,大部分安省建築商都很負責,盡量按期交屋,但有時在繁雜的建屋過程中,建築人商無法控制,故此安省新屋保障計劃立例時,除了保障新屋主外,對建築商也留點空間作保護。整個保障計劃都是用這方針為基本。

一年保障

安省新屋保障計劃對已建妥房屋作三級不同程度保障。

首先在交屋日一年內作廣泛保障,不論建築材料及手工都全部在保障範圍之內,全屋的建築必須符合安省建築條例,以提供基本居住環境。假若屋主發覺有毛病,必須先以書面通知建築商,若建築商未能在合理時間內修妥,屋主必須在保障期內,以書面通知新屋保障計劃機構。

雖然最初一年的保障很廣泛,但有不少項目仍是不受保,若屋主自己提供任何材料或設計,都不在保障範圍之內。

若屋主沒有將房屋保養得宜,或者沒有適當保持屋內水份水平,引致冷凝水形成而造成的破壞都是不在保障之內。

合理的建築材料收縮而引起的損壞,以及正常的損壞,都通通在保障範圍以外。

通常冷暖系統和其他電器,都對買家提供超過一年的保養,故此若建築商沒有將這些保養書轉交,屋主應在收屋後立即向建築商索取。

二年保障

在交屋日後兩年內,若房屋有漏水,包括地庫、屋頂、外牆,建築商都有責任補妥。若水、電和暖氣系統出了問題,也可要求建築商更換。另一項在兩年內受保的項目,是屋外的牆身,若有所移動、損壞,建築商也依例要全責修補或更換。

七年結構保障期

一九九一年後入住的新屋,房屋結構保障期為七年,在九零年十二月三十一日之前的則只有五年保障期。

概括來說,若房屋的承受力系統出了大問題,導致房屋有所移動,或地基下泥土下陷,或整個屋蓋出了問題,或是房屋內任何系統有所損壞,都在七年保障計劃的範圍之內。

但是受七年保障的損壞程度,必須屬于全面性,如整個系統遭損壞,而令住屋者不能安全居住。大部分得到七年保障計劃賠償的房屋,都是地基出現問題,而有問題的地基多在市外的郊區發現。

在九五年,曾有一批中效能的暖爐排氣系統出了問題,有危害住屋者健康的可能,結果新屋七年保障計劃對該系統的更換式修妥作賠償。

另最近法庭判決在特殊情況下,地庫滲水亦算在七年保障計劃之內。一直以來,地庫有裂縫是很普遍,不屬于結構的問題,房屋在入住後兩年內若發現地庫滲水,保障計劃會所出賠償,但逾兩年則不受理。不過曾有屋主以地庫滲水,令他們無法使用地庫為理由向法庭申訴,結果法庭認為維修地庫應屬七年保障範圍之內。該屋主用了年多時間和力量,證明地庫滲水的嚴重性,才能成功。

新房屋保障計劃的評核人員,會對個別個案作獨立處理。

哪類損壞不受理

建築商圖則以外的材料都不列保障計劃的範圍,若對建築商圖則有所更改,如改變設計、選擇較佳材料,或者甚至不節如加電話、電視線路等都要詳細寫在合同上,因君子協議不但難以證實,且新屋保障計劃也不承認。

凡由準屋主自行購買的材料,又或所作的修改都在保障範圍之外,以及遇上正常的建築材料收縮、損耗和缺乏保養而起的損壞,都得不到賠償。

屋主若因種花、樹木在屋外,引致地勢改變向屋內斜,雨水流向地基牆,導致地庫滲水,保障計劃也有權不作修補賠償。

此外,天災或人為造成的禍壞,包括白蟻或其他昆蟲的損壞,都在新屋保障範圍之外。

若發現房屋有毛病,屋主必須在保障期內以書面通知新屋保障計劃機構。否則,就算期後證明毛病發生于保障期內,也會被拒門外。故此,無論毛病輕微或嚴重,應以口頭和書面通知建築商,並將副本以掛號郵寄往新屋保障計劃機構,若建築商不在合理時間內作出修補,可要求保障計劃機構協助。他們會在試圖調解失敗後,派員視察,然後在十四天內作出書面判決,若屋主的要求合理,建築商定要作出修補,而屋主先前所交的費用會發還。

收屋巡視和檢查

在新屋交收時,建築商會約業主在屋內外巡視和檢查,屋主應提早到埸,並帶同所有買屋條約以作參考。

在建築商抵達之前,屋主宜先環繞屋外行數圈,每次集中不同項目,如第一個圈看看房屋周圍是否向外斜,若是平坦或向外斜而有凹陷,可要求建築商改正。第二個圈看牆身有沒有破壞;第三個圈看門窗,及玻璃有沒有破裂;第四圈看看屋檐的排水渠有沒有損壞;最後用望遠鏡看看屋蓋有沒有損毀。

入屋後,要留意地下、牆身和天花有沒有損破,在建築期間或曾受到踫撞,留意所有的項目是否自己所指定,最好嘗試開關所有水龍頭、電燈等,看看運作是否正常;帶備晚間用的小燈試插頭;開完水喉,或沖廁後,走到樓下和地庫,看看有沒有漏水。

在交接前的檢查重點,是留意因踫撞造成的損壞和可以移動或容易更換的項目,因為這些項目均很難證明是在收屋前或後發生,至于其他的項目如有毛病,屋主可在保障期內指出。

在視察房屋後,準屋主可要求建築商將發現的問題寫在CertificationOfandPossession(CCP)內,證明該毛病在收屋前已存在。在建築商和準屋主同意後,大家簽名作證,若房屋仍未全面完成,應清楚寫在CCP上。若發覺CCP所指和正式收屋日所見有距離,也可在收屋前一天和該天早上視察。

房屋由無數零件組成,漲縮程度各異,屋內外溫度不一,屋外溫度冬夏相距大,所以所有房屋都不會完美,新屋保障計劃亦只能給予合理而不會作全面保障。



 
防範泄漏煤氣
不一樣的驗屋師
斜角牆減狹迫感
慘不忍睹 大麻屋
熱水爐要定期放污水
舊屋問題多 保養最重要
古老房屋 須特別檢查
拆牆拓空間 通爽又經濟
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