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收買殘屋改裝出售 本小利大
發布日期:2008-05-15
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撰文:胡君偉 圖片提供:Sebastian Koo
 

 

  在樓價高漲期間,市場上出現了一班「home flipper」。這些人專門購買日久失修的房屋,用一批錢把殘屋改頭換面後,提高價錢放回市場重售圖利。

23歲的Sebastian Koo,一年前在市中心Bay St.及Bloor St.附近買下一個$270,000的柏文單位,經過大改裝後,剛剛以$370,000放回市場上出售,放盤後一個星期已收到一些柯化。他說如果每次改裝重售,在扣除開資能賺15%至25%,已經相當不錯。

今次Bay St.的柏文,已經是Sebastian改裝的第三間屋。他之所以開始加入flipper行列,是由於自少喜愛室內設計,但父母卻不讓他就讀相關課程。到在多大政治系畢業後,他再次提出對室內設計有興趣,父母就買了市中心一間殘舊柏文,給他$30,000做改裝,對他說如果他有潛質,應該可以成功。

第一及第二個Sebastian改裝的單位,他只用了兩個月時間,就放回市場上重售,雖然也有利可圖,但他卻說自己花在這兩個單位上的改裝費是超出了自己的預算。

至於今次來到第三間改裝的柏文單位時,因為累積了經驗,他說自己是第一次能用低於預算的成本去改裝一個單位:「今次這個單位,我是住在裡面,一步步為單位的不同部分進行改裝。這樣做與一次過改裝整個單位的分別,在於你可以有時間慢慢想清楚才去做,這樣就可以減少錯誤決定,不會導致要多花錢及時間去補救,成本自然會減低。」

Sebastian說這個做法,一定要自己是住在裡面才化算,因為如果自己另有居所,讓房屋空置一年來裝修才轉手的話,即同時要負擔兩個住宅的開資,風險就會增加。

選好地點減風險

Sebastian剛放了盤的單位,一年前買入時,是一名中年白人擁有,當時樓齡是18年,上手東主在18年內未曾裝修過單位,所以裏面是比較殘舊,以至要以比市價略低的價錢出售。

Sebastian喜歡選市中心較旺的地段,原因有兩個。第一是如果整體樓市下調,在好地區的住宅,價錢下滑的速度往往比較慢。第二是用上豪華裝修後,樓盤也要在好地區,才會有買家願意付好價錢購買。

現時,Sebastian已在同區購買了另一個單位,作為下一個改裝對象。他說自己選單位,很著重第一印象:「當你第一眼望到單位,你已大約想像到每一個部分要怎樣改,這個單位就有改裝的潛質。」至於改裝的細節,Sebastian就根據每一個部分,分享了一些心得。

廚房:錢用在看得見之處

Sebastian說整個廚房,錢用得最多就是在牆磚上。牆磚用的是Mosaic,因為其色澤及在燈光照射下比較漂亮,這種牆磚價錢比較貴,於是Sebastian就要想辦法在其他的地方省一點錢,才不會超資。

他說改裝一個住宅時,首要的原則,是錢應用在買家看得見的地方。其中一個例子,就是他看過廚房後,發現水、電的位置沒方法改,所以大改動是難以辦到,而牆上的廚櫃,亦沒有太大空間可以改動,只是櫃的表面都比較舊,所以他就以一個省錢的方法,只換上櫃門,表面上看起來與新的一樣。

廚房所有櫃的門柄,Sebastian說以往在一些歐洲式的店舖,買一隻款式比較好看的門柄就要超過$10。但由於現時樓市好,許多如Ikea這類連鎖店都加設了廚房裝修的部門,在該處買類似的手柄,一套兩件都不過是$5:「不要小看省了這十元八塊,因為一個廚房,手柄加起來有數十個,單是這裡已省了數百元。」

水龍頭也是歐洲式的,但同樣是在Ikea購買,看上去與賣幾百元水龍頭設計相似,但實際上只需$99,他說:「這幾年我走過很多店舖,知道哪些東西在哪裡買比較便宜。改裝重售就是這樣,要以最少的價錢,做到看上去時有最豪華的感覺。」

另外,也要有潮流感,他以廚房?面的不鏽鋼為例,相比起雲石?面,不但更流行、更衛生,而且價錢也較便宜。而雪櫃近年流行一種度身訂造、有一塊與廚房牆壁配合的MDS板的型號,售價一般在$5,000到$6,000,他就買了一個$700的雪櫃,用了雪櫃售價的10%訂造了一塊酷似MDS的壁板。而微波爐,近年名牌子也有配合微波爐的架出售,套上去令微波爐似是入牆式設計,但Sebastian說這些名牌微波爐一般售$300左右,微波爐架則約$200,但現時起用的微波爐只需$70,另找人訂造的一個架,只需$100。他說在這些地方就能省到不少錢。

客廳:別怕Mix & Match

客廳中兩張黑色沙發椅,每張就要近$1,000。他說這是有名的設計,值得花錢放到客廳內,但其他的擺設,則不能所有都用貴價貨,否則就會超資。他說不要怕Mix & Match,則如客廳內襯托的茶机,就是在Ikea內售$99的,也不會有格格不入的感覺。

他說由於在加拿大購物,許多時都會有30日退貨的期限,所以看到喜歡的東西,不要怕買回來後配合不到,他認為相信自己的直覺,覺得美的東西,許多時買回來後自然就可以配襯得到。

他說還要動點心思去物盡其用,例如現時流行的LCD電視,闊度與壁爐相約,置放在壁爐上就可省地方及不用買一個電視架。就連茶机上的小佈置,也是用放在架上膠花拆下來的花莖,放在一個玻璃瓶內,廢物利用成為小擺設。

至於牆上照片,他說如果改為掛油畫的話,每一張的成本也會過百,更莫論用名畫。現時用的照片,全都是由Sebastian自己拍攝,把照片放大約$10、相架也是約$10。因為照片與個人有聯繫,所以亦有家的感覺。

他說每個設計,也會有一些售賣的對象,而他的設計,就鎖定在與自己口味相約的年輕專業人士上:「年輕專業人士留在家的時間較少,很少煮食、也很少坐在客廳,反而留在睡房上網或看書的時間更多,所以客廳就以視覺效果上的美觀為主。」

其中一個例子,就是長沙發上放滿坐墊來佈置,因為基本上有人坐的時間不多,最重要是看上去美觀。如果有朋友過來要坐的話,坐墊拿開就可以。

飯廳:多聽點意見

飯廳的位置原本是太陽房,但Sebastian就覺得很浪費,因為大部分人也不會花太多時間在這個空間。如果把這空間變成房間,那客廳就會變得沒有窗,所以只好把太陽房的門拆下,改成一個飯廳。
「市中心的柏文,很少有一個正式的飯廳。如果有的話,請朋友或老闆回來吃飯會很體面,對不少買家來說也會吸引。」

Sebastian第一個想法,就是很想把一盞黑水晶燈掛在上面,因為吊燈是飯廳的靈魂。他說許多華人都不太喜歡用黑水晶燈,但其實這可以很高貴及美觀。

但問題就在於柏文本身,在該處的天花上並沒有掛燈用的電源,當他問過幾個相熟的裝修師傅後,每一個都跟他說沒有可能做到,他心想唯有放棄。但有一次一個做水電的師傅上門做洗手間的工程時,Sebastian隨口問起,那名師傅就想出一個辦法,由地面的插頭引電線上天花,再在走電線的地方以一條膠管把電線藏起。Sebastian說:「現時望過去也會看到一條膠管,但許多時別人入到客廳,焦點也落在餐桌及吊燈上,根本不會留意膠管。」

他說由這件事學到,不要只聽一個師傅的說話,因為這名師傅可能很有經驗,但就未必處理過某一項特別的工程。

而餐桌的巴西石?面,在燈光的照射下會閃閃生輝,是一塊較罕有的石,是他在一間賣石的批發廠中看到。由於?面已用了一筆錢,如果?腳及椅子也用上貴價貨,就會超過預算,所以他四出找尋方法,去減低其他地方的開資。結果在The Bay看到一張餐?的?面及?底支架可以分開買,而呎吋亦可以配合那張巴西石?面,最終用上$1,000買石、$700買支架,就得到一張外面最少賣$3,000的餐?。
另外,飯廳內的椅子是在二手店買到的名設計,平時一張要$400,二手價$99之餘,Sebastian更發現椅子的表面沒有任何耗損,根本就是新的椅子。他不清楚為何會在二手店找到,但就說是物超所值。而餐桌上的碟及餐具,在百貨公司看到要十多元一件,逛該品牌開倉大清貨時,卻以二十多元一套數件的價錢買到,平了70%。他說很多時開倉大清貨因地點太遠或有一個「去到後,好東西都給別人揀清光」的念頭,令許多人情願不去,但他買到這批碗碟當天,正是清貨的最後一天。

睡房:喜形於「色」

Sebastian說試過自己髹油想省一點錢,但髹了一部分就覺得太辛苦,其他的都找人回來鬆。
房間由於用上兩種顏色的橫間紋,所以更加費時。牆上掛了一部LCD電視,電視的框是藍色的。他說現時許多品牌,都有除了黑、白以外的顏色可供選擇,選一些能配合房間的顏色,會令買家有驚喜。

而睡房內的一張書桌,可說是焦點所在。白色的雲石原本比較貴,但由於Sebastian在石廠看到一塊有一邊損壞了的白色雲石,該石不能再用作廚房的?面,但如果把它割成一小塊用來當書?卻可以,於以他便以「資貨」價買下這塊石當雲石書桌。

他說:「其實這塊石,由於太過白,用作廚房的?面,很容易會被食物或煮食用具染上顏色。但用作書桌的話,就沒有這個問題。」

浴室:高科技解決問題

套房的浴室及客用的洗手間的牆壁都舖石,Sebastian說許多人只有四面牆壁舖石,但卻沒有把天花板都舖上。他說如果天花都舖上石塊,可令浴室看上去更大。而一般人很注重放雜物的空間,他就不太同意:「現時的科技進步,一支清潔劑已能清潔所有地方,而且當你有兩個浴室時,用作清潔的也是同一批工具,根本不需要太多地方置放清潔工具。」他說寧可減少櫃子,讓浴室看上去更闊。

另外,Sebastian在浴室起用了越南石,因為價錢比較便宜。他說一些歐美的石,許多時講求每一塊石的花紋都非常接近,但他說某些情況下不一定需要每塊石都一樣。而且,如果是實木地板,起用其他地方的地板可能會出現熱漲冷縮的問題,但石就不會,對於碰撞造成的磨損,兩者也損壞的程度也差不多,所以用越南石或中國石減低成本也是可以考慮的。

而在套房的花灑系統,也是一台高科技的設計,他說現時流行的蒸汽浴、按摩浴及rain shower等,以往由於柏文的水壓不足,是難以做到的。但起用一台高科技花灑系統,由於該系統會自行儲水,再製造出水壓,就能造出各種花灑浴功能。

Sebastian最後說,想到一個主意,肯定這主意是好的,不要因為遇上困難而放棄。現時科技發達,大可以到處看看,發掘一下是否有新的產品,可令自己的設計更加完美。

 

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