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秋季維修房屋 防冬天雪雨入侵
發布日期:2008-10-08
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撰文:李志輝 註冊驗屋師

 

樹葉逐漸開始轉顏色,告訴我們秋天已到。

每一次我們檢查房屋的時候,都會建議客人怎樣去保養房屋的方法,而時間最好就是在夏天的季節,但夏天已過去,冬天也不遠,秋天的陽光也變得珍貴。

大家都知道冬天總是下雨及下雪。戶外的問題,例如屋頂的維修、外牆的保養、露台的油漆等在冬天都不能進行,除了天氣會影響工作及安全,修補的效果也不會好的,所以很多人都會等待天氣轉好和乾燥的日子才進行維修的工作。而夏天就是最好的時候,但如果夏天你沒有做好維修,現在秋天是最後的機會,而維修的項目最重要是防水,不要讓冬天的雪雨入侵房屋。

屋頂的維修

當屋頂超過十年以上,最好就是每年檢查屋頂的材料是否已經開始損壞、有否在冬天時遭大風吹掉,或有大量的樹葉堆聚在屋頂和水槽內。我們應該在天氣良好的日子,能夠在屋頂或用梯子仔細檢察你的屋頂。找出各種屋頂的毛病,立刻進行維修,或者更換屋頂的材料,尤其是在煙囪和抽氣扇出口的地方,最易看到有問題,例如出現裂縫。如果有天窗的地方要特別要注意,仔細地檢查是否有漏水的跡象,立刻去修理及做好預防措施。例如用瀝青加在懷疑有機會漏水的接口處,或者清洗所有的青苔和樹葉。

當我們檢查屋頂材料時,安全是最重要的!如果你自己有「畏高症」;即害怕爬高或不能站在高地方或在高地方走動,最好不要自己爬上屋頂,尤其是在天氣不好,下雨濕滑的時候最危險。本人就聽過不少屋主就因不小心而在屋頂墮下而受重傷。安全是第一。

如果能夠站在屋頂上檢查是最清楚及最好的方法。我們可以近距離地看到屋頂材料的真正情況,因為只在地面上用望遠鏡,或梯子在屋邊只能看到部分屋頂材料,而整個屋頂可能有不同,有些地方可能會差些,而曾經被修補的地方也需要特別小心撿查,可能需要重新修補,防止再出現漏水。

屋頂主要材料最普遍有三大類。瀝青片(Asphalt shingles)、木片(Wood shingles)和石矢瓦片(Tile Roof),而最常見的毛病就是老化及青苔的滋生。如果閣下屋頂出現以上的現象,就表示你的屋頂材料要維修及可能要在短期內更換。

此外,在檢查屋頂時,水槽(Gutter)也要特別留意,它們經常被屋頂四周的樹葉或青苔倒塞,而水槽的接口也經常漏水,所以水槽清理是必須的,而且在接口的地方更要加上黏合劑(caulking)。

四周樹木也會影響屋頂和外牆。如果太接近屋四周可以造成以下問題:

問題一:樹木的樹葉經常跌落屋頂上,會把排水槽淤塞。在下雨時候,雨水就不能夠經過排水槽順利流走,就會造成雨水在屋簷流出來,更嚴重的是雨水可以倒流入屋內造成漏水的現象。
問題二:樹木如果生長接近火爐煙囪的地方,有機會樹葉會跌落煙囪內,如果樹葉累積太多,當我們燃燒壁爐時,很容易會引起很大的煙及妨礙燃燒後的廢氣離開煙囪或房屋。嚴重的話,更可以引起火警的危險,所以,我們會經常提醒屋主在每年的冬天來臨前,一定要清理火爐及煙囪及清楚檢測,確保壁爐能夠正常地燃燒。

閣樓的檢查

此外,最好能夠進入閣樓內檢查是否有漏水的跡象,以及是否有雀鳥、小動物例如松鼠、老鼠的存在,還看看是否有蜜蜂窩,因為夏季是牠們活躍的時候,及早找防蟲公司醫治。

排水管的清理

如果你的房屋屬於較古老,地庫四周的排水管就要特別留意,因為它們已經是非常脆弱及部分遭泥土及樹葉淤塞。最好的方法,就是現在聘請一家專業的公司,為你清理四周的排水管,確保雨水能夠順利排走。如果發現有一部分已經完全淤塞或損壞,就要立即更換。不要等到冬天下大雨及大雪時,才發現有問題或土庫滲水,那時候要修補或更換,價錢就非常昂貴的。

如果你的房屋在較為古老的地區,例如西區Shaughnessy或South Granville,很多較新的房屋,由於地庫的位置太低,排水系統需要安裝抽水水泵的設計。現在也要檢察這些水泵的線路操作是否正常,有些人會另外安裝後備的水泵及警報系統。如果水泵正常,但系統被樹葉淤塞,就會造成水泵不能夠正常操作而造成地庫水浸,所以,也要檢測沙井的情況,是否要清理樹葉或垃圾。

最後,地面的樹葉如果不及早清理,會妨礙花園草地的生長,及助長青苔和野草的滋生。而且,濕滑的樹葉對行人道上的路人,例如長者和小孩,造成一定程度的危險。為己為人,我們都應該及早清理四周的樹葉。

外牆的保養

各種外牆都需要保養,尤其是用木板和stucco的外牆特別需要維修。木板的外牆因為經歷冬天的風雪和夏天陽光暴曬,木板就會出現大大小小的裂縫和木節的脫落,以及的時候,及早找防蟲公司醫治。

露台的油漆

露台特別要注意裂縫的出現,因為會造成露台漏水和木板霉爛,如果露台下是房間或居住的地方,更會造成財物的損失,修補裂縫或更換露台的防水材料,也應在天氣乾燥的日子進行,效果也是最理想的。

暖氣的維修

怎樣才可以有效地節省你今年冬天的暖氣費用?現在就是我們要做好準備的時候了。
首先要認識你的暖氣系統:

風暖中央式的系統
(Forced-Air system)
風暖中央式的系統相當流行,而且,使用的日子也比較長。在古老的時候,這種暖氣系統的燃料是使用柴油(oil),而現在一般使用的燃料是煤氣,由於這種暖氣系統使用已經有很多年,所以一般來說是相當可靠的,尤其是較新系統出現問題的機會很少的。如果我們能夠定期做適當的保養及維修,這種系統一般的壽命可以高達三十年或以上。

水暖式的地熱系統
(Water heating system)
近十多年,新建築的房屋最流行的暖氣系統,就是水暖式的地熱系統,其優點是屬於隱藏的暖氣方式,把發熱的部分隱藏在地面的石矢內部,所以,我們會感覺暖氣是在地面慢慢上來,這種感覺是非常舒服的,而且又不會妨礙我們擺放家具的地方,加上又可以分區域來控制暖氣的提供,所以受到大眾的歡迎。水暖式的地熱系統可以適用於不同的地板,例如木板地、瓷磚地面及地氈。熱水通過塑膠的水管傳到石矢,再把溫暖的空氣從石矢慢慢升上來,在散發暖氣之後,熱的水變得較為溫暖,而這些溫度較低的水就會回到鍋爐(Boiler)之內循環再熱。

電力發熱的系統
(Electrical Heating system)
由於近年煤氣及天然氣的費用昂貴,所以電力發熱系統開始變得流行起來。以前,電力發熱系統只作為輔助其他暖氣系統之用,現在很多柏文大廈或城市屋都使用這類暖氣系統。與其他中央暖氣系統不同之處,電力發熱系統是屬於分散式的。即是說他是每一部分或地區都可以發出暖氣。最常見的電力發電熱系統是板塊式(Baseboard Heater)。有時候我們會見到屬於天花板輻射式 (Ceiling Radiant Heating ) 的系統。他們控制暖氣大小的方式是安裝在牆上恆溫器 (Thermostat)或板塊上的驅動器 (Controller)。每一個恆溫器或驅動器都是可以控制部分的或一個房間的電力發熱的系統。

暖氣系統的保養

很多人以為新的暖氣系統不用保養,這是錯的,新的汽車也要定期保養。你知不知道冬天有百分之六十的電費都是支付在暖氣的消耗上,如果暖氣系統能夠有足夠的保養,就會節省你的金錢。怎樣去保養你的暖氣系統?最佳的方法就是聘請合格的有牌技師,在冬天來臨前為你的暖氣做定期的保養和檢查,確保系統能正常地操作,而不會出現問題。

更換殘舊的暖氣系統正如你的殘舊汽車,操作時效率低和保養昂貴,而且又要使用馬力大的機件和引擎,但現在的汽車馬力和引擎小,消耗汽油相對減少。你的暖氣系統原理一樣,如果你的暖氣系統超過三十年以上,應該聘請一個合資格的暖氣師傅,去評估你的殘舊暖氣系統的效率,如果低於百分之六十,你應該考慮更換一個效率高的系統,因為現代新式的系統更省煤氣、更節省保養成本。費用約三千至四千元左右,而這更換系統的費用約在六年就可以節省回來。

減少不需要的暖氣使用

有些人不理日夜,不論是否出外,暖氣仍開動,這是非常浪費能源。水暖系統和電力系統一般都可以分區去調節溫度,如果某些地區,例如地庫、客廳等可以調低溫度,而且另外可以安裝有程式(programmable)的溫度調節器(Thermostat),就可以節省約百分之十五以上的暖氣。

更換或加強保暖的材料

主要是減少暖氣的流失,例如:

1如果你房屋玻璃窗仍是用單層玻璃,最好更換雙層玻璃。
2加厚閣樓和牆身的保暖材料。
3把可能漏風的地方填好,窗門要用適當的膠條密封。

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