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物業估價之重要
發布日期:2009-03-02
 

物業估價(appraisal)有別於政府估值(B.C. Property Assessment)。政府估值是在前一年做的,例如業主在2008年初收到的政府估值單是在2007年做評估的。政府是根據同區的買賣來評估這間物業的價值,以同一幢類似房屋、樓齡、尺寸等等,政府估值價只是一般價值(general value)。由於政府並沒有派人入屋查看屋內情況,並不知道屋內有沒有裝修、土庫有沒有建好?珥?珥等等。

一個100萬元以下之普通住宅物業估價費(appraisal fee)一般為$250至$300左右(包稅)。如果住宅物業超過100萬元,估價費也相對提高。有些客戶問,自己巳經看過這物業很多次,可否不做估價呢?站在人客立場,當然是想盡量省錢,但在銀行立場,估價是重要一環,因可以知道一個合理市場價值(fair market value)。但如果借貸款額(mortgage loan amount)大,又或當時有獎勵計劃(promotion),銀行可以豁免估價費,費用由銀行承擔,但並不是必然的。

如果銀行不需要人客付估價費,可能會是做一個drive-by appraisal(意思是估價員不需要進入屋內,而只是開車在房屋門外範圍觀察),當然銀行要看貸款額比例和風險程度,而決定是否要求估價員做drive-by appraisal。

估價報告(appraisal report)通常由合資格估價員(appraiser)做評估。報告通常分兩部分:(一)估價員進入有關物業觀察,量度尺寸及拍照, (二)估價員把有關物業和其他近期成交的物業、在同一地區、面積大小相約作為比較,兩部分合併一起,評估出一個合理市場價格。

銀行貸款通常以估價或購買合約價格作為貸款比例,以低價錢為準。例如買價是$500,000,估價報告評估價為$510,000,但仍以$500,000為準。又例如買價是$500,000,評估價是$490,000,銀行借貸以$490,000作比例,這時,買家要決定是否要多拿$10,000出來購買此屋,又或另作打算。

數年前在安省多倫多發生一宗騙案,一對夫婦在2001年購入一間柏文與兩位小朋友同住,在2004年巳清還房屋貸款,怎知一年後他們發現物業在田土廳登記不是自己名字,註冊名字另有其人。由於物業沒有貸款,沒有抵押給銀行,騙子利用此大好機會串同一班不法之徒假冒屋主的名字賣屋,然後偽做文件,安排另一人買回同一間物業,向銀行貸款,騙徒拿到錢後便逃之夭夭。換句話說,這屋己轉到不法之徒名下,錢被不法之徒拿走,債項要這對夫婦還,最後事主告上法庭。

其實整件事是可以避免發生的。如果銀行有派估價員做估價,則整個騙局便被揭發,騙徒也不能得逞。

買屋置業是人生一件大事,是值得聘請一個專業估價員代為評估物業價值。

      
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      此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
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