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柏文的物業管理 (二)
發布日期:2009-03-02

       上一期談及柏文、鎮屋的物業公司一般具有買賣物業、制定罰款等等權力,這一期我們就作一個詳細的探討。

 

 
    
首先,物業公司可以有權購買地產,並將之作為該物業公司的資產。我們看到很多柏文大樓都有住在該棟大樓內的管理員。很多時候,管理員所住的物業就是物業公司的資產,也即屬於所有物業公司的成員,即大樓業主。這樣做的好處是方便管理員的工作,柏文一旦有甚麼緊急事務也可以即時得到解決。在有需要的情形下,物業公司也可以將此資產變賣或貸款。當然,這些決定都必須由所有業主共同商議。
管理及維護公共設施也是物業公司非常重要的一個任務。通常大樓的公共設施,包括花園、泳池、健身房、車庫、公共露台、走廊通道、大樓門廳、電梯、水管電線、冷暖系統等等,為了有效管理這些設施,每年的業主大會都會通過相應的預算,然後分攤到每戶業主的名下,而管理公司在非緊急情況下,也可每年動用低於$2,000,用於這方面的開支。

常常聽聞有業主抱怨說自己遲交了一兩天的管理費就被罰款了,或周末聚會,玩的太投入而遭鄰居投訴,繼而收到罰款單。究竟物業公司是否有這樣的權力呢?根據物業管理法,物業公司不單有此權力,更可以在業主收到通知二個星期後仍拒絕付款的情況下,去地產局在該業主的產業上加一個留置權(Lien)。 一旦如此,該業主無論是貸款或賣屋前都必須先繳清相應欠款。該業主也可能被拒絕參加業主大會,從而失去自己的投票的權利。當然,這些規定也一定會在該物業法規(Bylaw)中詳細列明,所以買家在購買前一定要看清楚。

此外,購買柏文或鎮屋的業主還應該特別留意該物業是否可以出租。法律規定,物業公司可以在業主大會時通過決議,規定該棟大樓的出租限制。譬如只允許50%出租或只可以有20個單位出租等等。即使買家在買入時是自住的,並不介意這些限制,但假如若干年後又有出租的意願,卻必須受這些條款的限制了。

最後要提及的是物業公司必須代表全體業主購買物業保險。此類保險一般包括大樓及公共設施的火災、地震保險及責任保險,而不包括各單位內部的財務保險,有此需要的業主可以自行向各保險公司投保。

 

      
       *此專欄僅供讀者參考,一切應以最新法律條款為准!*

洪露 CGA, CPA 法律公证人事务所
TEL: 604-708-8160
FAX: 604-708-8159
www.luhongnotary.com




 
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