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注意物業成交日期
發布日期:2009-04-29
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撰文:關綺雪 按揭經理
 

 

當客人看中一間物業,而準備要寫房屋買賣合約(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE) 時,人客需要留意成交日期(COMPLETION DATE 或 CLOSING DATE),一般口頭上說是CLOSING DATE,這有別於取消貸款條件日期 (SUBJECT REMOVAL DATE) 和交收物業日期 (POSSESSION DATE)。
COMPLETION DATE 或 CLOSING DATE 是人客正式成為業主的日子,物業也正式登記在你的名下,貸款利息計算也是從這一天開始。物業一經登記在你的名下,如物業發生事故,你也要負責。

交收物業日期 (POSSESSION DATE)可以是成交日期之後數天,這日子是人客和屋主自行決定,總括來說,法律生效日是以成交日(COMPLETION DATE)計。

“PIGGYBACK CLOSING’這字句,在律師行業常常聽到,意思是同一個人客,在同一天內,在律師樓完成賣屋和買屋手續。一般律師不建議客人在同一天內辦理買屋和賣屋交易。假如同一個人在同一天,需要用賣屋的錢來成交買來的物業,律師通常提醒人客如果決定要這樣做,他們要非常清楚知道成交有機會發生問題,和引起很大不良後果。


要成功地在同一天內完成買一個物業及再購入另一物業,在律師立場是需要很大運氣,並不一定有把握。因為在同一天為同一客戶進行賣一個物業和買入一個物業,並沒有法律依據及權利,保障客人一定在當天完成全部程序。在這環境下,最少有6個不同的人物介入這宗買屋和賣屋,
看以下複雜情況:

李先生 –購買A物業
陳先生 – 賣出A物業
陳先生 – 購買B物業
王先生 - 賣出B物業
律師甲 –代表A物業買家李先生
律師乙 –代表陳先生賣出A和買入B物業
律師丙 –代表B物業賣家王先生

因為某種原因,其中一家延遲不能成交,便會引起連鎖性影響,兼且如果A和B需要通過不同田土廳 (LAND TITLE OFFICE)介入註冊,同一天成交機會更加渺茫。例如陳先生賣出物業A,而要同一天成交物業B,律師乙要等物業A買賣程序辦妥,才可以進行物業B買賣。根據買賣合約,陳先生所買物業A原則上在成交日CLOSING DATE當天午夜前完成,也是合法完成,如此一來,要再成交物業B根本沒有可能。

如果人客一定要在同一天完成賣屋和買屋程序,有以下提議:

(一) 成交日期不要安排在月初或月底,這段時間通常律師和貸款機構比較忙。
(二) 避免在星期五或長假期之前一天成交,因如有意想不到事情發生,便要隔了一個周末或長假期後才可以繼績跟進。

想避免發生問題,保險做法是安排一個INTERIM FINANCING (過度期貸款),等買家有足夠錢成交購買的物業,賣出的物業可以獨立分開。INTERIM FINANCING的好處是購買的物業,可以早一兩天成交。

總括來說,一般律師建議都是不要在同一天賣出物業和買入物業。當然假如人客不需要賣屋的錢來成交買屋,當天成交完全沒有問題,不然的話,仍然是那句話,不要在同一天成交。如果一定要同一天成交,要有成交不到和另外要找地方棲身的心理準備。

※此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準!


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