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美國次按和加拿大信貸(二)
發布日期:2007-09-19

       我發覺很多人將次按(Subprime)誤會為第二按揭(2nd Mortgage)﹐其實兩者完全不同。我想在此談談何謂次按﹖貸款基本上有兩種﹐分別是Prime 和Subprime﹐Prime Mortgage是甲級大銀行批貸款給哪些有好信用﹑足夠收入的顧客﹐利率方面也是低利率。

 

      Subprime Mortgage是人客基於某種原因﹐例如信用差和信用分數低﹐甲級大銀行拒絕貸款給顧客﹐顧客唯有去次等按揭機構尋求貸款。次按(Subprime)也是一個按揭(1st Mortgage)﹐並不是第二按揭。第二按揭是買屋時首期不夠﹐唯有用二按(2nd Mortgage)來補足。又或顧客想在房屋套現﹐但基於一按(1st Mortgage)未到期﹑利息低﹑避免轉到其他貸款機構而要面臨罰款﹐同時這筆款項也是短暫需要﹐故此可以做二按。上述的解釋﹐你們對於次按(Subprime)和第二按揭(2nd Mortgage)是否略為明白呢﹖
      上期簡單概括次按市場Subprime Market和美國市場﹐至於加拿大市場有甚麼不同呢﹖就個人與財經界人士談及此問題﹐都認為加拿大次按市場和美國次按市場大為不同。
      首先加拿大貸款比較嚴謹﹐先看個人有沒有足夠能力還款﹑信貸紀錄良好等﹐才考慮借貸。另外加拿大借貸供款一般是基於市場利率﹐沒有特別降低利率來吸引人客供款。在加拿大﹐加息或減息也是輕微上升或下調﹐對借款人士來說﹐很容易適應﹐不似在美國﹐過去兩﹑三年﹐利息調整多次﹐現時要面對一個頗高的供款額﹐借款人難以承擔。
      同時加拿大經濟非常好﹐尤其是西岸﹐各行各業都需要人手﹐國家有盈餘﹐美國就有龐大赤字﹐數以萬億元計。由於經濟體系不同﹐加拿大貸款機構的經濟體系非常健全。雖然是這樣﹐但從去年十二月到現在﹐美國差不多有100間貸款機構被人收購或關閉﹐對全球的信貸市場也會有影響。
      影響方面﹐市場有兩個不同看法﹐不妨在此一起研究﹕
      ?悆利息不會上升﹐甚至有輕微下調。
      ?悆股票市場會有波動﹐預測末來一年到年半仍有餘波﹐錢游到去債券(BOND)﹐因比較穩陣﹐債券收益(Bond Yield)現正下降﹐Bond Yield影響固定利率﹐Bond Yield利率由4.7%調低到近期約4.3%(以執筆日之利率)﹐銀行借貸成本減低﹐應該有空間可以調低固定利率。
      ?悆浮動利率在2006年5月至2007年6月底沒有變動﹐7月初調升0.25%﹐因經濟過熱﹐通脹壓力﹐中央銀行(Bank Of Canada)開會時暗示9月初利息會再輕微上調﹐但最近股市大跌﹐美國聯署局即時大幅調低利率0.5%﹐另外通脹率也下降﹐因此估計未來短期內也不會加息。(執筆日﹐加拿大中央銀行開會確定利率維持不 變)。
      另一方面﹐加拿大也有次按貸款機構﹐(但沒有美國般寬鬆﹐比美國保守)。一般來說加拿大次按貸款機構沒有蒙受損失﹐但些貸款機構也開始陸續收緊信貸﹐如果次按貸款機構總部在美國﹐美國有裁員或暫停貸款﹐加拿大分支仍然建全﹐仍有運作﹐不過信貸開始收緊﹐例如調高信用分數限制(Higher Beacon Score)﹐如果以前是500分﹐現在要550分或以上。另外將最高貸款額(Maximum Loan)下調﹐不像以往可借到高貸款額(Loan Amount)﹐貸款比例(Loan To Value)也相應調低﹐文件方面也審查得很嚴謹。
      受到全球性信貸緊縮(Global Credit Crunch)影響﹐加拿大次按機構也將利率調高﹐這是基於次按風險上升﹐雖然加拿大地產和信貸市場與美國有不同﹐但亦受到波及﹐因此次按機構要求較高回報率(等於高利息)﹐才可吸引投資者接手它們的Loan Package﹐同時受美國影響﹐再轉售貸款比較困難﹐投資者(Investor)也比較嚴格。
 
 

      
      讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com,中、英文均可。
      此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
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