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轉按與加按/套現分別(一)
發布日期:2007-11-19

       很多人客對於「轉按」 (Switch 或 Transfer) 和「加按/套現」 (Refinancing)這兩個名詞仍然混淆不清,不明白「轉按」和「加按」之分別。今期在此先談「轉按」 (Switch或Transfer)。

 

 
       「轉按」顧名思義是將你現在的房屋按揭貸款 (Mortgage) 轉到另一個貸款機構,即由甲貸款機構轉到乙貸款機構。轉按時在現在貸款機構的貸款剩餘額 (Mortgage Balance) ,和剩餘分攤年期 (Remaining Amortization) 維持不變,照一模一樣轉到新的貸款機構。

       例如人客在甲銀行做房屋貸款,到期時 (On Maturity Date) 按揭剩餘$100,288.88,分攤期餘下19年8個月,當轉到乙貸款機構時,貸款額便由 $100,288.88 開始,攤分期也由 19年 8個 月開始 (Transfer As Is),通常攤分期是25年,除非人客特別要求貸款機構縮短攤分期,不然一般剛開始做按揭時攤分期是25年。

       當人客的按揭 (Mortgage) 到期 (On Maturity Date) 前三四個月,甚至半年前便要開始做資料搜集。人客首先要知道自己在未來數年是否打算換屋、會否繼續在這房屋再住上一段時間,又或有一筆錢可以提早償還部分按揭,以上種種因素都是在首先考慮之列,然後再考慮做固定或浮動,長期或短期按揭,提早還款優惠等,否則既不能省錢或中途被罰款,得不償失。

       如按揭尚有一至二年後才到期,需要提早還款,則一般需要付罰款 (Early Payout Penalty)。不過如果人客覺得現時所付的按揭利率過高的話,可以轉到一個利率較低的貸款機構,罰款可能也有划算。

       例如人客需要付$4,000的罰款,但因轉到一間利率較低的貸款機構,再做三年期 (36個月)按揭,每月供款省下$400,即十個月內巳經將罰款打平,餘下的年期(26個月)共省下$10,400 (即$400 x 26個月)。所以付了罰款也有著數。因每個人的情況不同,可向你的按揭顧問查詢。有些銀行甚至可以連罰款也一起借給你,視乎情況而定。可向你的房屋按揭顧問 (Mortgage Broker)查詢。     
       

 
當辦理轉按時,手續是否很繁複?
 
       假如只是一個直接普通按揭 (Straight Transfer Mortgage),手續很簡單。人客只需要將在甲銀行辦理房屋貸款時律師給你的文件,如田土廳 (Land Title Office) 註冊文件(如Form A 和Form B)、State of Title Certificate, 房屋保險單 (Insurance Policy)等,交給你的房屋按揭顧問 (Mortgage Broker)。你的房屋按揭顧問然後將有關文件審核後,傳送到乙銀行,當乙銀行所需要的文件齊全後,乙銀行會安排向甲銀行問取一份還款文件 (Payout Statement 或 Discharge Statement),這份文件說明人客尚欠甲銀行之總貸款額和剩餘攤分期。當乙銀行收到甲銀行之Payout 或 Discharge Statement後,就會安排有關轉按事宜,全部文件由你的房屋按揭經理及律師辦理,人客完全不用費心。
 
轉按到另一銀行,人客需要付甚麼費用?
 
        一個直接普通按揭轉按,人客不需要再付律師費 (Legal)和估價費 (Appraisal Fee),(也有例外,詳情請看下期)。不過,人客現時的銀行會收取人客約$75費用 (Discharge Fee),這個費用通常由人客自付。但也有例外,例如銀行在推廣業務(Promotion)時候,有某些貸款機構會代人客付部分此費用,視乎情況而定。

       下期會談及在甚麼情況下,到期轉按也不可以當作轉按貸款 (Switch Mortgage),而要算一個新按揭 (Refinance Mortgage) 。

 

      
      讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com,中、英文均可。
      此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
604-373-1683 604-505-1683




 
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