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非居民如何賣房
發布日期:2008-02-20

      溫哥華憑借其依山傍水的地理環境,四季分明的氣候條件,多姿多采的人文優勢而多次被評為世界上最適宜居住的地方。許多華人也受其吸引在本地買房置業,然而,在賣房的時候卻時有意外。原來加拿大的稅法對於居民和非居民賣房,有截然不同的規定。

 

 
       加拿大稅法第116條規定,非居民如需賣掉產業,必須在出讓前或交易完成後十天之內通知稅務局。一旦稅務局收到應繳稅款後,會核發一份憑證( Certificate- The Disposition of Property by a Non-Resident of Canada) 給買賣雙方。而此非居民賣家,仍須在報稅時填妥當年稅表。

       雖說稅法條款並不很冗長,但實際操作起來,卻有許多因素需要考慮。首先是產業的定義,房地產自然包括在內,此外還有私人公司的股票、合伙人公司的份額、保險物業、某些信託等等。
       另外,此法規只針對非居民或是由稅局劃分的非稅務居民。有趣的是,如果賣家在計劃賣房的時候還是本地居民,而在房子成交日那天才是非居民的話,也必須依照此法規實施。所以要回流的業主可要作好周全計劃。
       再則,時間方面也有明確要求。如果賣家需要在事先知曉應繳交多少稅款的話,必須在房屋成交的30日之前通知稅局,並填妥相應表格,這樣稅局才有充足的時間去複核並確定應繳交的稅款。一旦稅款到賬,稅局也可以在成交日之前就核發憑證。由於錢款的因素,賣家也可以在成交日之後拿到部分房款時才通知稅局。如果賣家選擇這樣做的話, 則必須在10天內填妥相應表格。
       稅法第116條的規定,主要是為了防止境外人士在加拿大收益後逃避應繳交的稅款,故此也設置了相當嚴厲的罰款機製。如果賣家違反了這項規定,將面對最高$2,500的罰款。
       值得一提的是,儘管買家是否非居民並不影響稅法第116條的施行,買家卻有責任確定賣家交付應繳交的稅款。如果賣家不履行其義務的話,稅局可以向買家追討稅款。基於這個原因,在房產交易時,除非賣家已拿到稅局的憑證,買家的公證人通常會要求賣家的公證人先預留一筆款項,直至賣方拿到稅局的憑證。這筆款項的多少是由買方可能承擔的風險而定。由於稅法規定,買家(在賣家不付稅款的前提下) 應繳交賣家賣房收益或買家買房價格的25%, 故此賣方公證人應預留成交價的25%以保護買家的權益。很多時候,買方並不認識賣方,更無從知曉賣方是否非居民,所以稅法規定,買方只要做到查詢(reasonable inquiry)即可。這也是為甚麼通常賣方簽文件時,會被要求簽署一份自己是加拿大居民的聲明。

 
 

  

      
       *此專欄僅供讀者參考,一切應以最新法律條款為准!*

洪露 CGA, CPA 法律公证人事务所
TEL: 604-708-8160
FAX: 604-708-8159
www.luhongnotary.com




 
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