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加國樓市9大隱憂
發布日期:2008-03-26
撰文:Stephen Wickens
譯寫﹕胡君偉
圖片提供﹕《多倫多星報》



 

   現為自由黨國會議員的Garth Turner,曾於80年代預言樓價大跌,結果在數年後,樓市泡沫真的爆破。
   本周一他又出書分析現時樓市,再一次預言大跌市會出現,並列出九個隱憂作為其理據。然而,加國三間大學的專家,卻不認同Garth Turner的看法。

   曾幾何時,Garth Turner在一個多倫多地產業界午餐會上發表言論,指本地瘋狂的買樓熱及快速上升的樓價已是盡頭。他以平均家庭已不能負擔平均樓價為理據,指市場上出現調整是無可避免的,當時是1987年。
   21年後,現為自由黨國會議員的Garth,又再預言另一次樓市調整。
   Greater Fool: The Troubled Future of Real Estate已於周一在全加的書店面世,相信這本書會令到部分讀者,在這個樓市「好時光」高峰期當中,為作者帶出的訊息感到誠惶誠恐。
   Garth預期會被標誌為恐慌製造者,尤其是一些倚靠樓價上升而謀生計的人,更加會有此想法。至於其他的人,就要準備聽到有人一而再、再而三地保證,說像美國那種樓市泡沫爆破的情況不會出現在加國,原因就是加國的經濟強勁、銀行對借貸對象也比美國的銀行謹慎等。

受美國拖累

   至於Garth1987年時的預言是對、是錯或是說得太早,就要視乎每個人的觀點下定論。80年代的泡沫是爆破了,但在他預言後,還要等多數個年頭泡沫才爆破,當時他還是個保守黨的國會議員。
   在那段期間,樓市一路往上升,Garth就被人批評說新聞工作者不應作出這類預測。當買家在各種不同天氣下繼續排隊買樓時(他認為情況與現時排隊購買柏文相似),Garth仍堅持自己的看法,警告說所有出現調整及樓市下滑的徵兆仍然存在。
   他雖然未能看透市場的狀況去到什麼地步,但他仍是擅於發現潛在問題的。他又把矛頭指向傳媒,尤其是有關地產的,說他們容許地產業人士支配有關本地樓市健康狀況的辯論。
   書上寫到懲罰將會降臨,全因為我們像美國人那麼貪心,而美國人現正承受著自40年代以來最嚴重的一次樓市大跌。對於加國銀行比較審慎的說法,他反駁說零首期及40年還款期,只會對炒家及根本沒有能力入市的人有幫助。
   他又指出,現時加國個人欠債是有史以來最高的,同時儲蓄比率卻是紀錄性的新低。
「一種反地產的情緒在美國刮起,在數個月內,將會在加國出現。」他說大多市某些近郊地區的房屋,將會在市場上出現滯銷及降價的情況。他說崩潰將會一路漫延開去,並且持久,其中一個原因是嬰兒潮時代出生的人,會在退休時把房屋套現,令貨源充斥市場。
   他指令情況更嚴峻的,是生產業的就業機會,受加元高企及美國經濟倒退拖累出現危機。一些失業的人供不起樓,沒選擇之下唯有出售物業減輕負責,造成一個拋售潮拖低區內樓價,以致不少有貸款的物業變成負資產。
   這就是美國有近100萬人被逼放棄他們家居的情況,預計在2008年將會有兩倍的人遇到同樣的情況。
   害怕了嗎?
   除非你已為一間離市區較遠大宅的長年期巨額貸款而掙扎,否則你大致上可以放鬆一點。

專家不認同

   聰明的投資者會選多元化的投資組合,但根據一些估計,大部分加拿大家庭有超過80%的財產投放在物業上,Garth指出許多人輕信地產的神話,認為供樓永遠好過租樓,同時又認為樓價「永遠」會上升。許多人認為地產是一個任何人都懂得做的穩健投資,但歷史就證明了地產可以對財產造成大很損害。
   Garth同時又指出,受聘於大型地產公司、銀行及財務機構的經濟學家傾向對傳媒發表不抨擊樓市的意見。
   但嘗試去找一個有代表性而又認同Garth看法的經濟學家,在多倫多大學的經濟系、西安大略大學的Ivey經濟學院及卑詩大學的城市經濟及地產學系也未能提供一個這樣的人。
大部分經濟學家都認為樓價經過10年持續上升後,可能會出現放緩的?象,但像美國那種大跌市,則沒有經濟學家認為會在本地出現。
   「我想你很難會找到一個經濟學家認同Garth在這方面的見解。」卑詩大學的Tsur Somerville說。Tsur現時正在進行一個研究,在加國七國城市中觀察屋租及樓價之間的關係,他說溫哥華、卡加里及渥太華的物業有可能會價格過高,但在多倫多、滿地可、愛民頓及哈里法斯則沒有樓價過高的問題。
   「這有很多因素要考慮到。」Tsur說:「但在多倫多,樓價上升的速度並不過分,房屋也不見得有出現供過於求的現象。」主要的原因是多倫多的人口持續上升。
   「如果全球經濟市場出現問題,所有地方都受到影響。」Tsur說如果市場充斥手持有多個柏文單位的炒家,而非自主人士佔有為主,則可能有些危機。他說:「如果樓市失去活力或下調,我們不知道這些人會怎樣做。」
   多倫多大學城市經濟系的專家Gilles Duranton不想作長遠的推測,但就表示看不到任何狀況會在未來六個月造成大幅跌市:「有時有些泡沫是等待著爆破」他說:「但沒有任何跡象顯示多倫多市場是一個泡沫。」
   Gilles很早之前已聽過嬰兒潮退休會令貨源充斥市場的說法,但他並不同意。
「所有的證據顯示,不是有太多的人會在退休後搬進面積較小的房屋。」Gilles說這些嬰兒潮人士會繼續購買第二間住所,而對於退休人士自然會搬進較小住所的假設,已證實是錯誤的。
   美國的經濟倒退及加國市場有所調整則是可能會出現的,但不似得二千年代的大跌市般。原因是利率會穩定地維持於低位。現時失業率是33年來的新低,七大工業國組織之中,只有加國聯邦政府有盈餘,加上現時我們的欠債對國民生產總值比率是最低的,如果美國經濟倒退拖累加國,渥太華就有足夠時間去剌激經濟。

貨源仍然緊張

   加國有一個不尋常的地產市場(去年沙卡通樓價就不合理地上升),但自1997年到2005年之間47%的升幅,令今天的升幅看上去變得很溫和。根據Economist雜誌所說,三個在去年經歷樓市下滑的國家包括美國、澳洲及英國,在同期的樓價升幅分別為73%、114%及154%。
   至於本地市場是否有過多物業?恐怕不是。
   加拿大統計局的報局指出,加拿大最西的三個省分,新建住宅數字不斷上升,但安省則連續五年下降,由2003年的85,180到去年的68,123。多倫多地產局二月分的報告指出市場上的樓盤仍然很緊張,住宅由放盤到售出的時間,比去年同期更短。
   Garth告訴我們排隊買柏文是瘋狂的。他可能是對的,但這亦可能是代表市場上對城市住宅需求甚大,這亦是建築商在過去數十年忽略了的部分。
   但無論Greater Fool裏面有多少瑕疵,還有不少原因值得去留意此書。理解一些不隨波逐流人士的想法永遠是明智的,而Garth的作風就一直都是我行我素(這也是他2006年被總理哈帕逐出核心小組的原因)。
   但他並不是完全對地產物唱反調,可能令讀者感到驚訝的,是他指在過去的歲月中,地產在大部分時間都令他受惠。但他強調,地產投資的關鍵在於時間控制之上,因為地產與股票及基金等投資的不同之處,就是你不能夠打一個電話就把物業賣出去。
   Greater Fool是一本易讀的經濟書,如果你有相當大部分的財產投放在地產上,你應該讓自己了解他說的東西,同時要吸收多層面的看法,及選擇看法的來源。
   筆者雖不是一個經濟學家,但有幾位《星報》的讀者問我是否認為樓市會下調,我亦回應說不會為某程度的調整感到意外。
   在讀過Garth的書後,我會不會趕著把屋子賣掉,改為租樓等樓價下調後才再買一間住宅?冒著成為一個大笨蛋的風險,我要說這是不可能的。


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