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加按或房屋再貸
發布日期:2008-04-16
撰文﹕關綺雪/按揭經理
圖片提供﹕《多倫多星報》
 

 

   加按(REFINANCE) 的意思是將現時的按揭加大借錢,重新做一個新按揭 (REPLACING YOUR EXISTING MORTGAGE WITH A BRAND NEW ONE)。

   例如人客的物業現市值 (MARKET VALUE) 約為$700,000,現有$100,000按揭,人客現急需現金周轉,或想投資其他物業,手上不夠資金,怎樣做呢?

   人客可以重新做一個按揭 (加按)。有幾個不同的做法,最普通是貸款額不超過75%的,即等於借 $525,000,還掉現有的 $100,000貸款,人客可以拿到約 $425,000。

   如人客認為 $425,000仍然不夠,按揭經紀也可以為人客安排獲批更多的貸款,但每個情況不同,因人而異。並要視乎人客的職業、信用紀錄……等等,才可以決定那個方案適合人客。

重新按揭

   {1}債務合併或重整 (CONSOLIDATE OTHER DEBTS) —— 有些人欠下很多信用卡數或外債,相信大家也知道信用卡利率非常高,約19%–20%,如果欠下數萬元的卡數,只是還利息也還不完。另外一些沒有抵押的貸款 (UNSECURED DEBTS),利息比普通按揭利率為高。很多人客見現時按揭利率仍然處於低位,故此會考慮重新安排一個新按揭,將多出來的錢把所有卡數和外債付清,然後只集中償還一個按揭貸款。

   {2}房屋裝修和改良(RENOVATIONS AND HOME IMPROVEMENT) —— 人客可能需要一大筆金錢用來裝修房屋或翻新房屋,他們可以通過CMHC 和 GENWORTH擔保來加大按揭 (TOPPED UP),作為一個新按揭 (二按),現有的按揭則維持了變。通常這類按揭(新和舊按揭)加起來的貸款額(NEW FUNDS) ,是超過現物業價值的75%。

   在CMHC 和GENWORTH角度來看,並不是所有房屋翻新或裝修也可以接受申請,如人客想加建一個游泳池或SPA在他們的房屋內,因這些不是屬於必須品,不是標準房屋設備,故不獲CMHC 和GENWORTH通過。如果加按貸款額是少於75%,便省卻上述麻煩,拿到錢後想怎樣裝修也可以。

按揭合併

   {3}將同一物業的多個按揭合併(COMBINING MORTGAGES ) —— 如果人客現時的物業是有二個或以上之按揭 (即有第一和第二按揭,甚至乎有第三按揭),可以趁現時物業價值升值了很多,考慮將兩個按揭合併為一個。一來可以有機會拿到好的利率,二來供款也減少,三來負擔相繼也減輕了,何樂而不為呢?另一好處是他日有需要急用錢時,可以有機會再重新辦一個「二按」,從物業中再借出金錢來用。

   {4}本身的按揭到期可轉去另一新貸款機構 (即 TRANSFER),但有額外情況 —— 如現有貸款機構將人客的按揭登記為可循環再用 (READVANCEABLE MORTGAGE) (上幾期已提及),這類按揭在到期時不可直接轉按,而需要通過律師另辦手續,再付律師費 (LEGAL FEE),作為一個新按揭 (NEW MORTGAEG)辦理。

   不過,如果兩個按揭合併後,從普通按揭 (CONVENTIONAL)變為高額貸款 (HI-RATIO),則須要通過 CMHC或GENWORTH擔保,要付擔保費 (PREMIUM),詳細計算後才知道值不值得這樣做。

   另外,以上所提及的加按,也要視乎人客的信用紀錄,工作狀況而獲批准。


此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準。

 

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