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自住屋可以扣稅嗎?
發布日期:2008-06-04
 

      我曾經在本欄談及房地產報稅和扣稅(TAX DEDUCTIBLE)話題,出租屋可以扣稅,引起很多人的興趣,來電查詢自住屋(OWNER OCCUPIED)是否可以和出租屋一樣可以扣稅。 這是我常常遇到的問題。房屋供款是包括本金(PRINCIPAL)和利息(INTEREST),有些人客覺得利息不能用以扣稅很浪費。根據美國稅例,自住屋是可以扣稅的,加拿大是否也是一樣呢?

自住屋定義是買來作為主要居所,不是用來出租,但地庫出租也可以。一般加拿大白人視自己的房屋為重要資產,通常會把房屋好好保養,打理得很整齊,前後花園修整得很漂亮,令人看上去很舒服。很多新移民不明白為甚麼這些白人要那麼辛苦,把時間浪費在打理自己的房子上。其實一間房子打理得整齊漂亮,賣屋時賣價也可以提高。

例如數年前房屋購買價為$400,000,再過一段時間,樓價升值了,再加上物業打理得好,可能賣到$900,000,即賺了$500,000。由於自住關係,每年所付給銀行供屋的利息沒有得扣稅,因而所賺的$500,000也不算是資本收益(CAPITAL GAIN),因此這$500,000可以說全部是屬於自已,袋袋平安。

話雖如此,有人覺得供屋利息不可以用來扣稅,感到不安樂,希望付給銀行之按揭供款利息,亦可得以扣稅,又不用付資本收益(CAPITAL GAIN)稅,實行兩全其美,可以嗎?其實是有方法的。

方法有多種。有些人客想做小生意,購買商業鋪位用來出租或自用。如果申請商業貸款,除了利息比較高,申請需時較長之外,亦要多付其他雜費,如昂貴的估價費、環保費?珥?珥等等,其實是有方法節省這些費用的。

其中一個方法是在自已住宅屋增值部分套現,安排一個貸款,把套現得來的金額,清楚地投資在一些項目,如物業等,這些有機會賺錢及付稅給政府的投資,因被政府認同,故此套現出來供屋的利息是全數扣稅的。

但世上無絕對,以上所講是一般可扣稅的方法。最近法院正在聆聽一宗案件,可能要今年2008才知結果。原則上和上述情況差不多,但略為複雜。大致是夫婦二人想買一間自住物業,太太Jordanna向銀行借了$562,500,然後Jordanna用這筆錢購買了丈夫Earl家族的股份, Earl利用這筆$562,500購買自住房屋,之後再在新買的房屋套現做貸款,將套現得來的款項還給Jordanna借來的錢。

問題是太太Jordanna借來款項所付的利息,是否可以再用來扣稅呢? 去年稅局(REVENUE CANADA)話不可以,認為這是錯誤濫用這稅例(MISUE OR ABUSE),但在人客立場認為是合法的稅務計劃(LEGITIMATE TAX PLANNING),最後結果仍未知曉。

我希望各位遇到有關稅務問題或情況比較復雜下,最好先和你的會計師(ACCOUNTANT)查詢。

      
      讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com,中、英文均可。
      此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
604-373-1683 604-505-1683




 
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