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買屋程序(二)
發布日期:2007-06-01

      當客人獲貸款機構預先批準按揭(PRE-APPROVAL)後,可安心找你的房屋經紀看房子。

 
       當客人看中一間理想物業時,買方(BUYER)和賣方(SELLER)首先要簽一份買賣合約(CONTRACT OF PURCHASE & SALES),為保障買方利益,買家要將SUBJECT TO FINANCING這些字眼放在合約上,並要求約五個工作天來取消貸款條件(SUBJECT REMOVAL)。由於地產市道非常熾熱,在某些省份及地區,如亞省(ALBERTA)和愛民頓(EDMONTON),估價員需要多些時間去作估價,有些甚至需要十天,故時間很難預計。
       當買賣雙方簽好正式買賣合約後,買方需要馬上將文件送交你的按揭經紀(MORTGAGE BROKER)或貸款機構,文件如:買賣合同、物業資料(MLS)和PDCS。
 

 
房屋紀錄要看清楚
      如客人是購買大廈或城市屋,客人需要提供給你的按揭經紀:
      (1) 二年之大廈會議紀錄(STRATA MINUTES);
      (2) 二年之大會年報(STRATA ANNUAL GENERAL MEETING或簡稱AGM);
      (3) STRATA FORM B。
      以確保清楚知道該大廈或城市屋有沒有漏水情況出現,或每個單位有沒有需要付一筆額外的款項(SPECIAL ASSESSMENT)作維修用,又或有沒有做過任何程度上的維修等等。作為買方,客人也想多了解大廈財政狀況(CONDO FINANCIAL STATEMENT)、BY-LAWS等。
      同期間,買家或需要提供工作信(JOB LETTER或INCOME VERIFICATION LETTER),工資單(PAY STUB),甚或報稅資料如T4、政政評稅單(NOTICE OF ASSESSMENT)等等,銀行會根據工作信上的資料或會打電話給僱主確認。有些貸款計劃並不需要收入證明,視乎情況而定。
      貸款通常分為二部分:一部份是客人是否合乎資格貸款;另一部分是物業資格。物業資格方面如客人買$500,000,估價報告估出$550,000,銀行以低價值為準。如買$500,000,但估價報告估出$490,000,銀行也是以低價值為準。
      收到以上有關文件後,你的按揭經紀或貸款機構需要在這段時間內,安排批準文件給客人簽名。另外還需要安排做房屋估價(APPRAISAL REPORT),等房屋估價報告也獲貸款機構通過後,客人也可以安心取消貸款條件(REMOVE SUBJECT)。
      在取消貸款條件時(UPON SUBJECT REMOVAL),買方需付一筆定金(DEPOSIT)放在經紀人公司,定金約房價的5%,作為買方的承諾要成交,賣方也不能反口說不賣。這也作為首期之一部分,客人在取消貸款條件時要有這筆錢。
 

 
自負安排檢屋細節

      另外客人也可能需要自費安排房屋檢查(HOUSE INSPECTION)。
順帶在此再提出 - 物業估價報告(APPRAISAL REPOT)和房屋檢查報告(HOUSE INSPECTON)是兩件事,兩者不要混淆。

 
評估報告可知一二

      物業估價報告是銀行安排物業估價員(APPRAISER)到有關物業去評估物業的價值,做一份獨立房屋價值評估報告書,作用是評估客戶所買的房屋價值是否合符市值。物業估價員通常會先入屋視察人客所買的物業和拍照,之後再回公司搜集資料,包括附近地區最近期賣出房屋的價錢和地點、房屋新舊等守,再整理出一份完整的物業估價報告,通常需時約一至二天。如果是自住屋而屋主又很合作的話,通常不需要太長時閒。
      有些因素也會影響到估價報告的延遲,例如房屋有租客,業主需要二十四小時前通知租客入屋做估價,這樣可能需要較長時間,估價報告也相繼延遲。
      如貸款額在買價的50%或以下,物業估價報告有機會豁免,或銀行只安排做一個DRIVE BY,即物業估價員駕車在門外兜看,不需要入屋詳細作評估。
      下期繼續當客人取消貸款條件後,跟著甚麼要做甚麼。
      讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
604-373-1683 604-505-1683




 
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