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買屋程序(四)
發布日期:2007-06-20

       上几期和你们谈到,客人经贷款机构批准贷款,时同时提供银行所需的文件,如收入证明,安排估价报告… 等等,当这些文件被贷款机色批准后,客人可以取消贷款条件。

 
       在客人取消貸款條件後﹐客人仍需要將其他文件提供給貸款機構﹐或你的房屋按揭經紀(MORTGAGE BROKER)﹐如首期證明﹑律師或公証人資料等。
       首先談談首期證明(DOWN PAYMENT CONFIRMATION)﹐如房價$500,000﹐首期付15%﹐即等於$75,000﹐銀行借給客人$425,000。當客人取消貸款條件時﹐需要付一個約買價5%之定金(REAL ESTATE DEPOSIT)給你的房屋經紀﹐定金約為$25,000。客人要在取消貸款條件時拿出來﹐這點很重要﹐很多客人忘記此事﹐以為全數之首期$75,000在成交時才拿出來﹐這是不正確的。
       取消貸款條件是一個法律責任﹐買家和賣家都要完成這宗買賣﹐業主不可以再賣給其他人﹐買家也一定要成交。因有此承擔﹐業主要求客人要簽取消貸款附件(ADDENDUM)﹐這是文件承擔﹐買家並同時付定金作實。如不付定金﹐等於沒有法律效用﹐不可以作實﹐當然如果業主願意﹐定金可少付。但現時樓市暢旺﹐業主不一定願意降低定金之金額。
 

 
何謂為首期
      普通貨款只需證明首期$75,000巳存在客人的裏﹐客人要影印過往90天之銀行戶口記錄﹐如有大筆存款如$3000﹑$5000…等等﹐個別貸款機構或會要求客人作合理解釋及需要出示證明。不同貸款計劃﹐有不同的要求﹐有些貸款機構的計劃﹐是不需要證明首期來源﹐及容許贈送(GIFT)或借貸(LOAN)得來。
      高風險貸款分政府(CMHC)和非政府擔保﹐證明首期來源要求是有不同。政府高風險計劃處理首期證明一般比較嚴謹。至於"0"首期計劃﹐雖然是"零"首期﹐但需要客人證明有成交費用(CLOSING COST)﹐這筆成交費用是自己儲蓄﹐不容許借回來。
      例如買價$500,000﹐買價1.5%(等於$7500)‧是自己儲蓄得來﹐而不是借貸得來。用意是證明有這筆儲蓄為CLOSING COST﹐支付律師費﹑卑斯購買稅等。 用意是提點客人有這筆錢成交﹐不要臨時張羅。
 

 
風險的情形
      另類非政府高風險﹐由於是貸款機構自保(SELF INSURED)﹐首期證明沒有上述政府嚴謹﹐贈送(GIFT)也可以。
客人常犯錯誤以為首期證明只是到銀行打一張戶口總結﹐ 這一般是不一定被接受。因一般是出示90天之往來文件。另有些人客是從網上打印﹐但沒有顯示戶口人名字﹐只有戶口號碼。又客人戶口部影印儲蓄戶口(SAVING A/C)﹐但儲蓄戶口一般是及有名字﹐只有戶口號碼﹐怎樣才可以證明帳號是屬於戶口持有人呢﹖
其實很簡單﹐客人可叫銀行打一張A/C SUMMARY﹐上面有客人名和戶口琥碼﹐又或提供支票﹐月結單﹐資料和戶口擁有人吻合便可。
另外客人以為首期證明一定是要銀行存款證明﹐其實股票單﹐互惠基金單﹐RRSP銀行單等等﹐也可以作為首期證明。
 

現金交易少
      另一普遍情況﹐部分首期是別人還給客人﹐例如$75,000首期中之$30,000是由他人還給客人﹐以前只要借款人寫信證明曾經向客人借款便可﹐但根據現時反貪污及恐怖活動法案 "PROCEEDS OF CRIME (MONEY LAUNDERING) AND TERRORIST FINANCING ACT (CANADA)ANTI LAUNDRY MONEY" ﹐ 現在貸款機構已不接受。在銀行立場來說﹐在這外國社會裏﹐很少人用現金交易﹐因此銀行要證明以前的錢銀交收文件。例如客人有$30,000是母親還給客人的﹐客人可以提供一年前從轉給母親之BANK STATEMENT﹐母親也可提供同一天收到這筆款項的銀行月結單﹐這樣銀行也接受這類證明。
      如現金來源是從保險箱拿取的﹐是不被銀行接受﹐因保險箱是不容詳存放現金的﹐這些不可以用來做首期證明。
 

      
      讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com,中、英文均可。
      此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
604-373-1683 604-505-1683




 
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