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固定或浮動按揭
發布日期:2008-11-10
 

在現時金融風暴下,人客應該選擇固定 (fixed rate) 或浮動 (variable rate)按揭呢?

最近,美國金融海嘯席捲全球。雖然加拿大金融經濟體系非常健全,但也受到一定的影響。銀行與銀行之間借錢比前艱難,銀行成本增加,所以一般銀行紛紛收緊借貸,換句話說,站在消費者立場,借貸買屋更加困難。例如以同樣條件申請按揭,去年容易獲得批准,今年就比較困難,而利息也調高,相對供款也提高了。

很多人客問為甚麼利息會高呢?加拿大中央銀行(BANK OF CANADA)不是已經調低利息兩次嗎? 為何利息反而會更高了?

分開兩方面說。首先講浮動利息,浮動利息是基於中央銀行。以前貸款浮動利率是「PRIME減」,例如BANK PRIME為4.75%,再減0.75%,等於人客所得利息為4%。但現在浮動牌價雖然由4.75%經過兩次下調到4%(到截稿日10月23日為止),但貸款浮動利率已經沒有減價,反為是「PRIME加」,一般貸款機構為PRIME + 1% = 5%(即4% + 1% = 5%)。雖然浮動牌價減了,但實際借款人利息是高了。
另一方面,固定利息也受這次信貸緊縮(CREDIT CRUNCH)影響,利息也相繼比9月份前為高。不過加拿大政府為紓緩銀根,現拿出250億元,回購銀行的住宅按揭,藉此紓緩銀行資金短缺困難,讓銀行有更多流動資金,提供更多按揭給予合資格的人客,否則合乎貸款資格想買屋人士,銀行也沒有金錢借出。據行內人士認為,加拿大政府會增加注資到1,000億元,令銀行有更多流動資金,貸款給想借錢人士,這對樓市有一定的正面影響。

基於以上情況,近期收到很多人客來電和電郵查詢,問是否應該鎖定(LOCK IN)現時之浮動按揭,改為固定利息,還是繼續保持浮動(VARIABLE)?

以下兩個意見,可供參考:

(一)已經有房屋貸款人士

如果人客已經把物業抵押給銀行,而人客的利息是浮動利率,而又是「PRIME減」的話,應該繼續保持此浮動利率。除非有特別原因想固定利息,譬如想穩定供款、又或非常擔心浮動利率上升和下調,不能安心睡覺……等等。但從省錢角度來看,應該繼續保持原有的浮動利率。看現時走勢,加拿大中央銀行仍有利息下調空間,到時固定利息和浮動利息之差距將會更大。

如果人客現時貸款是固定利息,則保持到明年初至年中,再重估情況,那時候再考慮值不值得轉為浮動。相信在政府推出這麼多救市措施下,預算明年中「PRIME減」有機會再重現。

(二)新做房屋貸款人士:

新做按揭的人客,浮動利率雖然下調,但銀行浮動貸款利息是「PRIME加」,不是「PRIME減」,人客如想做浮動利息,也相對貴了。現時最好是做短期按揭,如半年或一年期,明年將大有可能回復「PRIME減」,到時再與你的按揭經理(MORTGAGE BROKER)重新探討你的按揭。

      
      讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com,中、英文均可。
      此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

Sally Kwan 關綺雪(按揭經理)
e-mail: info@sallykwan.com
網址: www.sallykwan.com
604-373-1683 604-505-1683




 
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