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置業安居買家手冊
發布日期:2009-04-16
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撰文:道明加拿大信託
圖片提供﹕《多倫多星報》
 

 


 

預先核准

在您準備置業安居,締造夢寐以求的安樂窩之前,最好還是取得預先核准房屋貸款 (pre-approved mortgage),這準備功夫有助您集中時間尋覓您負擔範圍內的理想住宅。您在預先核准房屋貸款的洽商中,可了解到各項能配合您獨特需求的房屋貸款計劃。首次置業人士更可查詢專為他們而設的優惠貸款項目,例如是加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的5%首期計劃和聯邦政府的「註冊退休儲蓄房屋購買計劃」(RSP Home Buyers’ Plan)等。

房屋貸款一經預先核准,道明加拿大信託會承諾其利率在120天內維持不變1。在得知此預先核准的房屋貸款金額後,您便可安心選擇理想家園。

出價購買

當您覓得欲購置的理想住宅,便需要提交一份購買意願書(Offer to Purchase)或買賣協議(Agreement of Purchase and Sale)給賣主。您的住宅很可能是一生中最大的投資,明智之舉是委託地產經紀和/或律師/公證人為您草擬買賣契約。切記「購買意願書」和「買賣協議」都是法律文件,必需小心草擬。

意願書或協議通常包括:

您的法定名稱,賣主的姓名和該物業的法定市政地址。
購買價格。
包括在購買價格內的動產(例如窗簾裝飾、家用電器或衛星接收碟)。凡是您認為應該包含在出售物業內之項目,不論是住宅內或旁近的物件,都應該在意願書中詳細列出。
訂金數額。
交收日期(您擁有住所業權的日期),通常是在簽署協議後的30至60天內,但也可以是90天或更長。
要求取得物業的最新土地測量報告。
意願書的失效期限。
與意願書有關的其他附帶條件,包括樓房檢驗和房屋貸款批核。

在買賣過程中常會出現討價還價的情況,因而有需要修改意願書。整個過程可以如過山車般的刺激和充滿壓力,然而,這是雙方達成互利互惠的必然買賣過程。

在提交購買意願書時,您的地產經紀或律師/公證人很可能會附加一些條件,使之成為一項有條件的意願書(conditional offer)。 這意味著要符合條件後才會成為買賣合約。以下是意願書裡最常見的三個標準條件,對首次置業者而言,尤為適用:

令人滿意的樓房檢驗報告。
物業評估。
買家獲得貸方審批房屋貸款。

當達到上述的要求,便可撤除這些附加條件,購買意願書最終便成為買賣合約。

提交意願書的步驟

買家
您的地產經紀助您草擬一份包括所有買賣細節的購買意願書。
意願書是具有法律約束力的文件,在提交給賣主之前,最好先交給您的律師審閱。
您的地產經紀或律師會把購買意願書提交給賣主,以下的三種情況之一將會出現:(1)接受(2) 還價(3)拒絕。

賣主
情況1
賣主接受您的出價,達成交易。
情況2
賣主還價,要求更高的價格或不同的條件。
您再還以一個低於賣主所提出的價格,簽署經修改後的意願書,再度提交給賣主 。
賣主接受此還價,達成交易。
情況3
賣主還價,要求更高的價格或不同的條件。在開始討價還價之前,您必須清楚確實知道自己所能負擔的價格範圍,不要因為一時衝動,挑上負不起的重擔。
您拒絕接受還價,並決定不再議價。

房屋貸款審批

即使已取得預先核准房屋貸款,您仍須在提出了有條件的意願書期間約見道明加拿大信託的房屋貸款代表,以取得到最後審批。為了保證過程順利進行,您必須攜帶:
物業放盤列表的副本。
已簽署的購買意願書副本。

房屋貸款代表將更新/核實您的財務資料、物業和其他所需資料,以填妥房屋貸款申請。您可能會被要求提供房屋評估及/或土地測量報告,或需要購買業權保險(title insurance)。房屋貸款代表將與您討論各項房屋貸款選擇,從而消除閣下或許多首次置業者對房屋貸款和置業的常見假設或一些沒有事實根據的觀點。

成功議價

當意願書的所有條件均已履行或撤銷,便需考慮未來要做的事情及作出安排:
如果您是租客,需通知房東退租。
安排搬運,您可聘請專業搬運公司,亦可自己動手。
更改地址(例如水電煤氣,各類服務及在郵局更改地址等)。
安排購買房產保險。

購買意願書通常會加入一項條款,允許買家(在符合了所有條件後)於交收日期之前,可以多次重訪物業以便:
量度窗戶安排裝飾。

量度地方以訂製家俱擺設。
讓裝修業者到府,為翻新或改建作出估價。
我們建議您早作預約,以便您的地產經紀能按您的日程作出安排。

欲知詳情,可向道明加拿大信託分行查詢或瀏覽 www. tdcanadatrust.com/offer


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